二手房购房合同签订注意事项及无效情况解析

二手房市场因为房价上涨，成为许多人购房的选择。然而，二手房的购买过程相对复杂，买卖双方在签订二手房买卖合同时需要注意一些事项，以避免合同无效的情况发生。

一、签订二手房购房合同的注意事项

1、核实房主的身份

在签订合同之前，购房者必须认真核实房主的身份，以防止遇到假房主或者一房多卖的情况。这种情况在现实中并不少见，购房者往往成为受害者。因此，购房者在签订合同之前，应该要求房主提供身份证明等相关证件，并核实其真实性。

2、明确付款时间和过户时间

在签订合同时，双方应明确约定付款时间和过户时间。这一条款的重要性在于，卖房人希望尽快得到价款，而买房者则希望尽快入户。然而，如果在这段时间内房屋市价发生大的变动，可能导致其中一方违约，从而带来麻烦。因此，双方应在合同中明确约定付款和过户时间，以避免后续纠纷。

3、规定费用交接时间和方式

由于二手房是处于使用中的，存在水电、煤气、物业、暖气、有线电视等费用。其中，有些费用需要预付，有些费用是年终结算的。双方在签订合同时，必须明确约定这些费用的交接时间和方式，以避免后续纠纷。

4、明确违约责任和补充条款

合同中必须明确写明违约责任，以确保受害一方能够及时得到救济。同时，双方还可以根据房屋的具体特点约定一些补充条款，以保障自己的权益，减少买卖过程中的变数和麻烦。

二、七种情况下签订的房屋买卖合同无效

1、房产、地产分别转让

如果房屋和地产分别转让，即房屋转让合同和地产转让合同分别签订，这种情况下签订的房屋买卖合同是无效的。

2、未办理登记过户手续

在房屋买卖过程中，如果双方未办理登记过户手续，即未将房屋的所有权转移给买方，那么签订的房屋买卖合同也是无效的。

3、产权主体有问题

如果房屋的产权主体存在问题，如产权人未成年、被限制民事行为能力等，那么签订的房屋买卖合同也是无效的。

4、侵犯优先购买权

如果在房屋买卖过程中，卖方违反了优先购买权的规定，即未按照优先购买权人的要求向其出售房屋，那么签订的房屋买卖合同也是无效的。

5、单位违反规定购房

如果单位违反规定购买房屋，即未经批准或超过规定的范围购买房屋，那么签订的房屋买卖合同也是无效的。

6、买卖中存在欺诈行为，显失公平

如果在房屋买卖过程中，双方存在欺诈行为，或者合同条款明显偏向一方，导致交易显失公平，那么签订的房屋买卖合同也是无效的。

7、非法转让

如果房屋的转让违反了法律法规的规定，即非法转让，那么签订的房屋买卖合同也是无效的。

购买二手房时，双方在签订合同时必须注意以上事项，以避免合同无效的情况发生。