签订购房合同需当心！警惕13种无效合同

买房是一件重要的事情，签订购房合同更是关乎自己的权益。然而，很多人在签订购房合同时往往忽视了一个重要的问题，那就是合同的有效性。下面列举了13种情况下个人所签的购房合同即为无效合同。

一、开发商违反法律法规

如果出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。但如果在起诉前取得了商品房预售许可证明，可以认定合同有效。

二、开发商存在欺诈、胁迫

如果开发商误导导致购房人产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同，合同是无效的。购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予以变更或者撤销。

三、交付房屋的套型和设计不符

如果开发商私自变更设计，包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，购房合同无效。

四、房屋面积误差超过3%

如果开发商实际交付的房屋实测面积与合同约定的建筑面积或者套内面积误差值超过3%，购房者有权要求退房，购房合同无效。

五、房屋主体结构质量不合格

如果房屋主体结构经工程质量检测机构核验，确属不合格，购房人有权退房，购房合同无效。

六、出卖人未告知买受人，房屋再次抵押

如果签订买卖合同后，出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方，合同无效。或者一房多卖的行为，购房合同也是无效的。

七、开发商隐瞒事实出售拆迁安置房

如果开发商将拆迁安置房出售给购房者，签订的购房合同无效。

八、延期交房超过合理期限

如果出卖人迟延交付房屋，三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋任务，购房合同无效。

九、出卖方原因导致无法办理房产证

如果出卖人的原因导致买受人无法办理房屋产权登记，超过一年的期限，购房合同无效。

十、与无民事行为能力或者限制行为能力人签订房屋买卖合同

根据《民法通则》的规定，无民事行为能力人和限制民事行为能力人不能独立签订房屋买卖合同，否则合同属无效。

十一、产权主体无资格导致的合同无效

出卖房屋的主体必须是该房屋的产权人，非产权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。未经共有人同意擅自出卖共有房屋的买卖行为也无效。

十二、房地分离出卖

房屋产权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让，否则合同无效。

十三、侵犯优先购买权

房屋产权人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。