买二手房怕遇见卖方违约？学五招可“防身”

一、查看房屋权利是否有瑕疵

在实际房屋交易过程中，除了查看房屋的位置和内部结构，还要注意一些重要信息。比如，要核实房屋是否仍在租，是否被抵押、查封等。如果购买已经出租的房屋，需要承租人出具一份“放弃同等条件下的优先购买权”书面承诺。此外，还要核实该房产是否涉及诉讼，以免房子突然被查封。同时，要查清楚房产登记人的户籍信息，以防以后无法迁移户口。

二、调查核实房屋产权

根据规定，房屋买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效。如果只有一方签字，合同可能会被认定为无效。因此，在签订合同时，最好让所有产权人都到场签字。此外，还要注意是否存在其他产权人，以免发生纠纷。

三、防范“一房二卖”

“一房二卖”是指出卖人先后或同时签订了两份房屋买卖合同，将同一房屋出卖给两个买受人的情况。为了避免这种情况，买卖双方在签订合同时应明确约定违约责任，并增加卖方的违约成本。例如，可以增加定金的数额，以便在违约时可以使用定金罚则。

四、警惕卖家拖延接受付款的行为

如果买方准备好首付款，通知卖方收款，但卖方以各种理由一直没有提供账户接收款项，买方应当警惕。这可能是卖方的圈套，目的是拖延买方的付款时间。买方应当保留证据，例如录音录像、发催告函、通知中介备案等，以证明自己主动付款的事实，以免被卖方起诉迟延付款。

五、警惕卖方主动示好给予宽限

在履约过程中，如果卖方主动给予买方宽限，买方应当谨慎。卖方可能是在引诱买方迟延履行义务，以便以迟延付款为由起诉买方。如果买方确实遇到履约困难，且对方同意宽限，建议签订补充协议确认。