购房定金的性质及退还问题解析

一、购房定金的性质

购房定金是一种担保形式，被当做立约定金，用于保证主合同的订立。与其他种类的定金不同，立约定金的生效时间和效力较为特殊。它并不依赖于主合同的生效而生效，而是在主合同成立之前就已经生效。立约定金的主要作用是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违约方将受到定金处罚，立约定金也就发挥了担保作用。

二、购房定金的退还问题

在商品房交易中，定金与订金在法律上是有明显区别的。一般来说，定金是不能退还的。根据法律规定，买家履行合同后，定金应抵作价款或者收回；如果买家不履行合同，无权要求返还定金；而如果开发商不履行合同，应双倍返还定金，即主合同标准额的20%。

三、购房定金的约定

在签订购房合同时，应明确约定购房定金的具体事项。如果认购书中约定的是定金，那么就具备定金的法律后果。如果购房者按照合法的规定处置定金，并且是正当的，开发商不退还定金就是不合法的。

四、购房者的注意事项

购房者在约定定金时要注意合同条款的约定，特别是关于定金退还的规定。在签订认购书之前，应仔细阅读其中的定金条款，了解自己的权益和义务。如果认购书中只是约定了订金，那么就不具备定金的法律后果。

购房定金的性质是一种担保形式，一般不能退还。根据法律规定，购房者履行合同后定金应抵作价款或收回，如果购房者不履行合同则无权要求返还定金，如果开发商不履行合同则应双倍返还定金。购房者在签订认购书时要注意定金条款的约定，以免发生纠纷。