法拍房验房流程及注意事项

一、验房流程

在交房前需要进行验收，验收的项目包括房屋的产权情况、隐蔽工程、装修情况等。验收合格后，由拍卖行或法院出具验收报告，并交给执行法院，由执行法院做交房手续。

如果发现与拍卖公告不符、有房屋质量问题或需要拆除或搬运的装修设施，需要在验收单上记录清楚，并在规定时间内与法院或拍卖行联系，申请退款或修复。

如果法院没有钥匙，或房内的住户不愿配合验房，可以选择到该房产小区查看周边环境、小区物业或通过其他住户了解情况。

二、和变卖房的区别

1、程序不同：法院拍卖需要先出公告并通知相关人员到场，而变卖没有此规定。

2、期限不同：周期一般为一天，变卖房一般为60天。

3、确定标的物价值的方法不同：法院拍卖需要对拍卖标的物进行估价，确定底价，然后通过竞价确定拍卖标的价值，而变卖则无此程序。

4、形式不同：法院拍卖采取公开的形式，以竞争的方式当场成交，而变卖则可直接交商业部门收购或代为出售。

5、标的范围不同：范围比变卖更广，其地位也更重要。

6、在民事诉讼程序中，强制执行的范围不同：变卖的范围更广一些，不仅包括查封、扣押的财产，也包括未经查封、扣押的被执行人的财产。

三、买的弊端

1、无法贷款：只能全款一次性付清，付款时间短，限制了购买的人群。

2、容易产生债务纠纷：有的房子存在其他债权人，或存在被抵押或一房多卖的情况。

3、收房难：房屋产权转移登记过户手续需要自行解决，可能出现收房难的问题，如房屋里有租户、房屋原产权人存在多次抵押等。

4、户口迁出问题：无法强制房屋内户口迁出，面临户口不能迁出而保留在该房屋内的风险。

5、其他问题：法院通常只对明显的瑕疵进行简单描述，买家可能会遇到存在瑕疵的房产，并且所有税费均由买家承担。