小产权房和大产权房的区别及购买风险解析

一、大产权房和小产权房的定义

大产权房是由国家颁发产权证的房屋，包括40年、50年和70年产权。而小产权房则是没有国家颁发产权证的房屋，分为在宅基地上建成的房子、在集体企业用地或违法占用耕地建设的房子以及各类农业园或养老院的别墅。

二、大产权房和小产权房的区别

1. 产权证颁发机构：大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受；小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工没有实际的产权。

2. 转让限制：职工想要转让小产权房，必须在购买五年后才能进行；而职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。

3. 用地归属：小产权房的建设用地一般归乡政府集体所有，只能由该乡的村民购买居住；大产权房的用地是由国家或当地政府划拨或转让的，销售对象可以是任何人。

4. 转让和抵押限制：购买小产权房后，若要转让，必须补交土地出让金；购买大产权房后，购买者可以自由使用、出售或转让，不需要补缴任何费用。

三、购买的风险

小产权房购买风险：

1. 缺少“五证”：没有“五证”，即房屋的产权证、规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和竣工验收备案，无法办理房产证，缺乏法律保护。

2. 拆迁难补偿：小产权房属于违章建筑，如果与国家规划冲突，有可能被拆除，业主不会得到拆迁安置补偿。

3. 质量难保证：小产权房屋质量缺乏监督，开发商为赚钱可能会偷工减料，存在安全隐患。物业管理也容易出现问题。

4. 不能抵押或上市转卖：小产权房没有正规的产权证，无法作为抵押或上市专卖，转让时需要补交土地出让金。

5. 不能抵押贷款：小产权房无法在房地产管理部门登记备案，无法办理抵押等他项权利，无法作为合法的质押物抵押到银行，无法获得贷款批复。

大产权房购买风险：

产权缩水风险：购房者享有永久的所有权和使用权，但土地使用年限有限，购房者到手的产权一般会缩水几年。购买50年、40年产权的房子使用年限更短。

购买小产权房和大产权房都存在一定的风险，购房者在购买时需要谨慎考虑，充分了解相关法规和政策，避免因产权问题而带来的风险和纠纷。