划拨土地和出让土地的区别及注意事项

一、划拨土地和出让土地的区别

划拨土地和出让土地是两种不同的土地使用方式，它们在性质、取得方式、权利义务、使用期限和房屋类型等方面存在一些区别。

1. 性质不同

划拨土地是在交纳补偿、安置等费用后无偿取得的，一般不设定土地使用权的期限，但有一定的限定条件，如不得转让、出租和抵押。而出让土地是国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并需要支付土地使用权出让金。

2. 取得方式不同

土地划拨需要县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。土地出让通常通过招标、拍卖、挂牌等方式取得，并缴纳土地使用权出让金。

3. 权利义务不同

划拨的土地不得转让、出租和抵押，而出让的土地使用权人具有法定规范内的处置权，可进行转让、出租和抵押。

4. 使用期限不同

划拨土地使用权一般没有使用期限的限制，除非法律、法规另有规定。而出让土地的使用年限根据土地用途进行区分，如商业用地40年、工业用地50年、住宅用地70年等。

5. 房屋类型不同

划拨土地一般用于公益事业用房或保障性住房等建设用地，而出让土地上多为经营性用房，如商业广场、商品房、工业厂房等。

二、划拨土地购买房屋的注意事项

购买划拨土地上的房产时，需要注意以下几个问题：

1. 产权问题

划拨的房子并不是完全所有产权，交易时需要额外交纳土地使用税，费用相对较高。

2. 产权转换限制

并非所有划拨类的房子都能转换产权，需要向当地土地管理部门进行咨询。小产权房或单位福利房可能无法购买，无法办理过户。

3. 土地使用权变更

购买划拨房子后，需要与当地市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并缴纳土地使用权出让金。

4. 交易风险

划拨土地上的建筑可能存在监管不足的情况，购房者应重点检查房屋的质量问题，包括结构安全、消防安全等。

5. 法律法规风险

购买划拨土地上的房产可能存在法律风险，如因不符合条件而无法完成过户，或在过户过程中需要补缴土地出让金等。

6. 抵押贷款限制

划拨土地上的房子可以进行抵押贷款，但需要符合一定条件和经过相关部门的批准。

购买划拨土地上的房产需要注意以上问题，以避免不必要的风险和麻烦。