存量房贷解析：利率类型及转换方式详解

存量房贷是指2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。央行当时决定，自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

一、存量房贷的定义和特点

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，也指存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋(未居住过的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等。都是未使用过的住宅或非住宅。相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房。

二、存量房贷利率类型及转换方式

存量房贷利率可以是固定利率，也可以是浮动利率。具体说明如下：

1. 固定利率

固定利率定价以相应期限LPR加减点形式确定贷款利率水平，在整个贷款合同期限内始终保持不变。选择转换为LPR固定利率的存量房贷客户，由于要遵循等价转换原则，因此其实就是维持以前的固定利率不变。

举个例子：一笔20年期的存量房贷，实际执行利率为5.6%，剩余贷款期限15年，若2020年3月转换为固定利率定价，那么贷款合同利率条款改为固定利率5.6%，并执行至贷款结清为止。

2. 浮动利率

浮动利率定价按相应期限LPR加减某一确定的点差计算具体利率水平，利率随参考的LPR变动而浮动。选择转换为LPR浮动利率的存量房贷客户，一般是用实际执行利率减去2019年12月20日更新的同期LPR，其差值作为加点值(固定不变)，然后实际执行利率在重定价日后随参考的LPR变动而浮动。

三、存量房贷的转换方式

存量房贷的转换方式有两种：固定利率和浮动利率。选择转换方式时，需要根据个人情况和市场情况综合考虑，选择最适合自己的方式。

存量房贷是指2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。存量房贷的利率类型可以是固定利率或浮动利率，转换方式有固定利率和浮动利率两种选择。了解存量房贷的定义、特点以及利率类型和转换方式，对购房者和贷款人都非常重要。