想退房怎么和开发商谈？退房的正当理由

想退房时，购房者需要根据购房合同中的约定和相关法律依据与开发商协商退房。如果购买的房子满足购房合同中关于退房的约定，如房屋质量有问题，无法达到入住的安全标准，那么购房者可以根据相关法律依据直接和开发商协商退房。

如果开发商不同意退房，购房者可以向房地产主管部门投诉或提起司法诉讼。但需要注意，如果不是房屋质量问题等原因造成的退房行为，或者说卖方没有违约情形，那么买方退房是需要承担违约责任的。

一、退房的正当理由

1、延迟交房。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。

2、开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。

3、开发商没经购房人同意变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。

4、拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。

5、无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。

6、实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%。新版合同规定，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。这突破了以前按建筑面积来测量的“惯例”。

7、房屋质量不合格。房屋质量不合格是房屋的“硬伤”，出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

二、与开发商协商退房

购房者在与开发商协商退房时，可以提供相关证据和合同约定，明确自己的退房理由。如果开发商同意退房，双方可以协商解决退房事宜。

如果开发商不同意退房，购房者可以向房地产主管部门投诉，提供相关证据和合同约定，请求主管部门介入调解。

如果调解无果，购房者可以考虑提起司法诉讼，通过法律途径解决退房问题。

三、注意事项

购房者在退房过程中需要注意以下事项：

1、仔细阅读购房合同，了解退房相关的约定。

2、保留好购房合同、付款凭证等相关证据。

3、及时与开发商沟通，提出退房要求，并保留好沟通记录。

4、如有需要，咨询专业律师或房地产相关机构的意见。

购房者想要退房时，需要根据购房合同中的约定和相关法律依据与开发商协商。退房的正当理由包括延迟交房、开发商缺少有效证件与批文、开发商没经购房人同意变更设计、拿不到产权证、无法得到贷款、实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%以及房屋质量不合格等。购房者在与开发商协商退房时，可以提供相关证据和合同约定，明确自己的退房理由。如果开发商同意退房，双方可以协商解决退房事宜。如果开发商不同意退房，购房者可以向房地产主管部门投诉或提起司法诉讼解决问题。