借名买房的潜在风险及防范措施

一、了解名义产权人情况

根据需要采取借名购房的情况，实际产权人应全面了解名义产权人的身份证件、债务关系等，以避免不必要的损失。

二、签订书面协议

实际产权人和名义产权人应签订借名买房的书面协议，明确产权归属和双方权利义务。如果实际出资人提供证据证明对房屋存在出资关系，但无法证明保留所有权意思表示，可以主张出资债权。

三、保留相关资料

实际产权人在购房时应从自己的账户支付房价款，并保留购房合同、贷款合同、付款凭证等相关资料原件。这样可以凭证据保护自己的权益。

四、办理抵押登记

实际产权人可以与名义产权人签订抵押合同，将房地产抵押给自己，并办理抵押登记。这样可以防止名义产权人擅自出售房屋或损害实际产权人利益。

借名买房的风险

1、购房人反悔：如果登记购房人反悔，出资人难以证明委托代理关系和支付购房款的事实，取得房屋产权或收回购房款都很困难。

2、债务问题：如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求查封并拍卖房产。

3、继承问题：如果名义产权人意外死亡，房屋可能被其他人继承。

4、银行解除贷款合同：如果银行查实实际购房人与借款人不同，银行可以解除贷款合同。

借名买房合同的效力问题

1、一般商品房：借名购房的买卖合同应认定为有效合同，具有法律效力。实际出资人可以凭合同要求将房屋过户到自己名下。

2、特殊房屋：对于借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力，不同法院有不同认识，有的认为为无效合同。双方当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为时，合同可能被认定为无效。

借名买房存在一定的风险，但通过了解名义产权人情况、签订书面协议、保留相关资料和办理抵押登记等防范措施，可以减少风险并保护自己的权益。购房人在进行借名购房时应谨慎，并遵守相关法律法规。