外墙渗水责任归属及处理方式

一、保修期内的责任划分

根据相关规定，保修期内因防水层损坏导致的漏水问题，一般由开发商负责维修。如果是新房在保修期内出现损坏问题，可以要求物业公司协调开发商来进行维修。但如果是因为使用不当导致的问题，责任应由行为人自行承担，物业公司可以协助处理。需要注意的是，不能把所有责任都推给物业公司，要根据具体情况来划分责任。

二、保修期外的责任划分

保修期外的防水层自然损坏导致的漏水问题，修缮费用应由涉及的所有人按比例承担。而如果是人为损坏导致的漏水，责任应由行为人负责。此外，如果漏水是由于相邻业主的卫生间或厨房漏水导致的，治理漏水需要相邻业主的配合，如果相邻业主不配合治理，责任人应负责赔偿。

三、不同情况下的处理方式

1. 如果是保修期内因管线损坏导致的漏水问题，一般由开发商负责维修。而因使用不当导致的损坏，责任应由行为人自行修复。

2. 保修期外因管线损坏导致的漏水问题，可以启用公共维修资金来修复，因为管道属于公用设施的一部分。

3. 保修期内因房屋裂缝引起的漏水问题，由开发商负责维修。而因使用不当导致裂缝的渗漏，责任应由行为人自行修复。

4. 保修期外因房屋裂缝引起的漏水问题，可以启用房屋公共维修资金及时维修，因为房屋的主体结构是全体业主共同拥有的。

外墙渗水问题的责任归属于物业管理，但具体责任划分需要根据保修期内外、使用不当、管线损坏、房屋裂缝等因素来确定。在处理漏水问题时，需要根据具体情况采取相应的处理方式，包括协调开发商维修、启用公共维修资金等。同时，相邻业主的配合也是治理漏水的关键，如果相邻业主不配合，可以寻求业主委员会、社区居民委员会或当地房屋主管部门的协调和调解。