预售登记备案查询方法及效力解析

一、预售登记备案查询方法

购房者可以通过两种方式查询预售登记备案情况：

1. 网上查询：购房者可通过当地房地产市场信息网输入相关信息，查询合同登记备案情况。

2. 房管局查询：购房者可以携带个人身份证明到房管局进行现场查询，在房管局交易办事窗口提供合同及身份证即可查询合同信息是否有效以及是否已经备案。

二、预售登记备案效力解析

预售登记备案属于一种特殊的不动产登记，其目的是保全将来不动产权利变动的请求权。预售登记备案使买受人的请求权具有对抗第三人的效力。开发商不得出售、抵押已登记的预售房屋。如果开发商将预售登记的房屋出售或抵押给第三人，第三人不能通过登记取得所有权，抵押权也不能对抗预售登记的买受人。

需要注意的是，商品房预售合同的登记并不是合同生效的要件。如果当事人以商品房预售合同未依法办理登记手续为由，请求确认合同无效，法院不予支持。只有当事人约定办理登记手续作为合同生效的，才能从其约定中产生效力，但已履行主要合同义务的除外。

预售登记备案的目的是产生一种物权效力，即开发商未经预售人同意出售房屋的，不能产生物权效力。因此，在购买商品房时，购房者需要特别注意每一个细节，以避免产生不必要的纠纷，损害自己的合法权益。

三、预售登记备案所需时间

一般情况下，购房备案需要约30个工作日左右。具体情况需要由当事人与开发商签订购房合同后，提交相关材料到房地产管理部门进行合法认定。备案所需时间会根据实际情况而定。