预售登记的作用及注意事项

一、预售登记的作用

预售登记的作用主要体现在以下两个方面。首先，预售登记可以限制房地产开发商等债务人处分其权利房屋。未经预告登记的权利人同意处分该不动产的行为将不发生物权效力。这一制度的实践意义在于，权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可。而法律也认可这种变动对权利人的意义并予以保障。其次，预售登记可以避免一房二卖等问题。购房人在与开发商订立预售合同后，该项权利没有排他的效力，因此购房人很难杜绝追逐利益的开发商以更高的价格将房屋转卖他人。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，根据预告登记具有物品排他性质的法律特殊性，开发商如果违背预告登记内容对房屋进行处分，则根据预告登记的法律条文，其行为就无法产生法律效力。

二、预售登记的注意事项

购房人在签订预售合同前应注意以下几个方面。首先，确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件。购房人要查看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同约定的当事人的权利义务得不到法律保护。其次，审查开发商提供的格式合同。在签订正式预售合同前，双方当事人往往会先签订一个认购协议，用来约定未来某个时候签订买卖合同。购房人应仔细阅读合同内容，确保自己的权益得到保障。另外，约定抵押权的处理方式也是购房人需要关注的问题。开发商为筹集建设资金，往往会设定土地抵押权或在建工程抵押权，把在建的商品房抵押给银行以获得贷款。购房人应了解抵押权的处理方式，以免因开发商与债权人纠纷而导致自己无法取得房产。最后，购房人还应约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。预售合同示范文本对房屋交付条件做了基本规定，保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。购房人应与开发商协商约定迟延交房的违约金、赔偿金和解除合同的权利等事项，以保护自己的合法权益。

通过预售登记制度的建立，可以有效保护购房人的权益，避免一些不法开发商的行为。购房人在购买房屋前要仔细了解开发商的证件情况，审查合同内容，并约定好抵押权的处理方式和迟延交房的违约责任。只有做到这些，购房人才能在购房过程中享受到更多的保障和权益。