法拍房拍卖价的确定方式及风险分析

一、拍卖价的确定方式

根据法院的规定，确定拍卖价有多种方式。首先，法院会与房屋双方的当事人进行协商，通过议价的方式确定参考价。其次，法院可以向房管局等机构发出询价函，通过定向询价的方式确定评估价。另外，法院还可以在司法网络询价平台进行网络询价。最常见的方式是委托评估公司进行估价，通过摇号的方式选择具有专业房产评估资质的公司，避免人为因素对评估结果的影响。

二、导致拍卖价高于市场价的原因

1. 拍卖时买家的心态：当有多个买家资金充足且特别想要某套时，容易出现轮流抬价的情况，最终导致拍卖价高于市场价。

2. 特殊性：经常是市场上稀有的标的，比如一些独栋别墅或地理位置优越的商铺、写字楼等，这些标的具有很好的潜在价值，因此容易拍卖出高价。

3. 潜在价值：买家看好被执行拍卖房产所处的位置的经济发展潜力，对房产价值有较高的预期，从而导致竞拍价格高于市场价。

三、购买存在的风险

1. 不能落户的风险：由于的原房主户口还落户在该房子上，购买可能面临无法落户的风险。如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利，购买者可能无法享受基本的权益，如子女就学等。

2. 无法入住的风险：存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效。购买者可能需要等待原房主租赁合同到期才能入住，或者面临长期租赁合同导致无法及时入住的情况。

3. 多余费用风险：购买可能需要支付额外的费用，如维修费用或未缴纳的其他费用。由于无法实地考察房屋状况，购买者可能在接手房屋后才发现需要大量维修费用，或者原房主遗留了未缴纳的费用。

购买需要注意其中的风险，包括不能落户、无法入住和多余费用等问题。在购买前，购房者应充分了解房屋的情况，并咨询专业人士的意见，以避免不必要的风险。同时，对于拍卖价的确定方式，了解其规则和原因，有助于购房者更好地参与拍卖过程，做出明智的决策。