银行房贷款利率降低的条件及计算方法

银行房贷款的利率降低并不是随时可以申请的。如果你的房贷利率实行LPR浮动利率，那么当LPR下降时，你的房贷利率才会跟着降低，从而实现房贷降息。但如果你的房贷利率实行LPR固定利率，即使LPR下降，你的房贷利率也不会有所变化，银行也不会支持你申请降息。

一、房贷利息的计算方法

房贷利息的计算方法主要有两种：等额本息法和等额本金法。

等额本息法的计算公式如下：

每月月供额 = 贷款本金 × 月利率 × (1+月利率)^还款月数 ÷ [(1+月利率)^还款月数-1]

每月应还利息 = 贷款本金 × 月利率 × [(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)] ÷ [(1+月利率)^还款月数-1]

每月应还本金 = 贷款本金 × 月利率 × (1+月利率)^(还款月序号-1) ÷ [(1+月利率)^还款月数-1]

总利息 = 还款月数 × 每月月供额 - 贷款本金

等额本金法的计算公式如下：

每月月供额 = (贷款本金 ÷ 还款月数) + (贷款本金 - 已归还本金累计额) × 月利率

每月应还利息 = 剩余贷款本金 × 贷款利率 ÷ 12

每月应还本金 = 每月应还本金(均匀) + 每月应还本金(均匀) × 累计月数 ÷ 12

总利息 = 还款月数 × (贷款本金 ÷ 还款月数 + 贷款本金 × 月利率 ÷ 12)

二、买房贷款方式

买房贷款方式主要有三种：住房公积金贷款、商业贷款和组合贷款。

1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，购房时应优先选择住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质。

2、个人住房商业性贷款：这种贷款方式限于已交纳住房公积金的单位员工使用，限定条件较多。未缴存住房公积金的人可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。

3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款一般限额为10-29万元。如果购房款超过这个限额，不足部分需要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款，可以由一个银行的房地产信贷部统一办理。