法拍房有租约怎么办？租赁合同的效力如何保障？

一、租赁合同的有效性

根据法律规定，拍卖后，租赁合同仍然有效。无论房屋所有权如何变动，承租人在租赁期限内的权益都受到保护。新业主可以按照原租赁合同的约定向承租人收取租金，直至租赁期限届满。当然，如果新业主与承租人协商一致，也可以解除租赁合同。

二、租金收取的权利归属

根据《中华人民共和国民法典》规定，带租拍卖的租金应当归房屋的买受人所有。当房屋所有权发生变更时，买卖双方没有特别规定的情况下，出租人也相应变更，新的房屋所有人可以收取租金。

三、的风险和注意事项

1. 不能落户风险：购买时，需注意原房主的户口是否已迁出。否则，购房者可能存在不能落户的风险。

2. 无法马上入住风险：可能存在租赁在前、抵押在后的情况，导致购房者无法马上入住。

购房者在购买时，应注意以下问题：

1. 注意原房主的身份情况，避免因债务问题导致其他人来追债。

2. 查清房产的属性，了解土地的出让性质、产权年限，是否办理过不动产证，以及税费是否有拖欠。

有租约的情况下，租赁合同仍然有效。新业主可以按原租赁合同的约定向承租人收取租金，也可以与承租人协商解除合同。购房者在购买时，需注意的风险，如不能落户和无法马上入住的问题。了解房产的属性和原房主的身份情况也是必要的。购房者应谨慎选择，避免因为的问题而带来不必要的麻烦和损失。