法拍房定价方式和购买事项解析

一、与被执行人议价

根据法院在拍卖前与申请执行人、被执行人双方进行协商，确定一个双方都认可的价格。这种情况适用于涉案当事人不多，协议结果容易达成一致的情况。如果协议价格合理合法，就会作为房屋的参考价格。如果被执行人不配合议价或者下落不明，案件涉及众多当事人且意见不一致时，法院就会考虑采取其他方式。如果遇到这类以协议价作为评估价的，必须在参拍之前知道的真实市场价，否则很可能会高价买到低价。

二、评估公司估价

评估公司是指专门评估房产价值的有关机构。为了避免人为因素扰乱评估价格，法院会采取摇号方式选择评估公司，最大限度的保障司法公正。评估公司所出具的资产评估报告中会详细记录评估房产的具体情况、评估方式、评估标准、评估结果以及其他信息，内容详实，准确性高达85%。

三、网络询价

法官登录相关平台，按照相应的栏目填好信息，即可自动生成评估价。由于房屋的价格影响因素较多，网络数据更新速度也未必能跟上市场变动。

四、定向询价

定向询价的对象一般为房管局或者其他政府机构。法院会出具的询价函，询价函中会写明询价要求以及相关信息，被询价的机构会在指定期限内给出结果。定向询价的方式比较少用。

购买要注意哪些事项

1、查清房屋属性

竞拍前需查清楚的使用年限、能否办理房产证、土地性质等。若土地为划拨属性，房屋可能需补缴土地出让金，该费用最好提前咨询当地不动产登记中心了解。

2、产权是否涉及二次过户

二次过户指的是房屋已经过两次交易，如果是二次过户的房屋，可能需承担两次过户的税费总和。

3、物业费、水电费是否缴清

竞拍房屋时，法院报出的拍卖价通常是“裸价”，竞得者除了要向法院支付房款外，还要承担一些“隐形”费用，比如原业主拖欠的物业费、水电费等。

4、了解拍卖原因

被拍卖通常是因为债务人无法偿还债务，因此竞拍入住后，竞得者可能会存在追债、骚扰等麻烦。