房地产出清阶段的挑战与机遇

近年来，房地产市场正处于出清阶段，国家队收购在售新房做保障房的政策难以推行。这是因为保障房的价格远低于市场价，实际收购价格难以盈利。然而，政府推出这项政策的目的是通过预期管理来托底房地产市场，平滑地产下滑的速率。

房地产产能过剩和泡沫风险的阵痛难以承受，尤其是金融自由化对地产泡沫的助推使得全社会从加杠杆到去杠杆，阵痛更加剧烈。因此，政府不得不一边进行产能出清，一边进行托底措施，以平衡市场需求和供应。

近几年来，房地产政策调整频繁，政府不断出台纾困政策，以保障房地产市场的稳定。然而，这种政策驱动型的交易只能短期内活跃市场，无法解决长期的产能过剩问题。

今年4月份的政治局会议对房地产问题进行了全新的表态，强调要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。这表明当前房地产形势严峻，需要新的托底措施来对冲。重要会议还提出了建立租购并举的住房制度、改革开发融资方式和商品房预售制度的重要性。

当前的房地产问题不仅仅是产能过剩和泡沫风险，更重要的是地产“大而不倒”和地方官员的短视格局所带来的隐性担保预期。这种风险最终将由国家来承担。在当前严峻复杂的国际环境下，巨大的产能和风险将拖垮整个经济体。

为了避免这种情况发生，政府和市场需要平衡发展。政府要加强干预，市场要承担风险，避免道德风险的产生。同时，要重视代际不公问题，解决内需疲弱、消费降级和生育率下降的问题，才能实现经济转型和产业升级的内需市场。