中国预售制度的起源和发展

中国的预售制度起源于1953年，由霍英东提出并推广。他提出了“预售楼花”的概念，并倡导分期付款的方式。随后，这一制度由香港传入内地，并在1994年的法律文件中得到明确规定。

一、预售制度的优点

商品房预售制度有以下优点：

1. 增加开发商的融资途径

商品房预售使得开发企业在建设项目初期就能解决资金问题，通过回笼资金为下一步发展提供保障。

2. 缓解紧张的住房需求

商品房预售价格一般比现房销售价格低10%-20%，交房期为1年-2年，相对现房销售具有一定优势。这刺激了消费者的购买欲望，将潜在需求转化为有效需求，有效缓解了住房需求的紧张。

二、预售制度的弊端

商品房预售制度存在以下弊端：

1. 开发商非法集资和转嫁风险

开发商利用商品房预售圈钱，大大减少了成本费用，并将风险转嫁给了消费者。

2. 缺乏第三方监管

开发商将购房者的银行按揭贷款作为主要的融资渠道，并利用制度漏洞，完全将风险转嫁给了消费者和银行。

3. 容易造成房地产价格泡沫

购买期房的人中，不乏基于保值、投机等目的的。房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价，导致价格过分偏离真实价值，催生泡沫，成为国家房地产宏观调控的绊脚石。

三、加强预售制度监管

为了保护购房者的权益，应加强对预售制度的监管，建立健全的监管机制，严格执行相关法律法规，防止开发商非法集资和转嫁风险，避免房地产价格泡沫的出现。