存量房贷利率及其影响因素解析

一、存量房贷利率的定义

根据LPR改革前办理的买房贷款利率被称为存量房贷利率。存量房贷利率分为商业贷款利率和公积金贷款利率两类。商业贷款利率以相应期限贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成，而公积金贷款则执行央行贷款基准利率。

二、存量房贷利率的转换方向

存量房贷利率的转换方向主要有两种：一种是转为LPR浮动利率，与商业贷款一样，会随LPR报价的调整发生相应变化；另一种是转为固定利率，无论LPR如何调整变化，利率都将一直按照合同约定的执行，保持不变。

三、二十年房贷和三十年房贷的差别

1.还贷期限：二十年房贷和三十年房贷的还贷期限分别为240个月和360个月，相差120个月。这意味着选择三十年房贷将多背负十年的债务。

2.还贷的利息：三十年房贷会比二十年房贷多还十年的利息，这是一笔不小的数目，需要考虑。

3.月还款额不同：二十年房贷每月还款更多，提前十年结束；而三十年房贷每月还款少，需要多拉扯十年。

4.收入要求不同：虽然三十年房贷拉扯时间更长，但也给业主充足的还款时间。贷二十年的业主的收入情况绝对比贷三十年房贷的业主要好很多。

四、选择合适的还贷方式

建议根据个人资产实力来选择与自己相匹配的还贷方式，避免心有余而力不足。虽然还贷方式可以改变，但改变的条件很难，需要与银行周旋获得同意。举个例子，小李需要贷款60万，银行提供了二十年和三十年两种还贷方式让他选择。根据房贷的压力最好不超过总收入的1/2，二十年的还贷方式需要每月保底5000元收入，而三十年的还贷方式只需要每月3333元的保底收入。

存量房贷利率是指在2019年10月8日LPR改革前办理的买房贷款利率。存量房贷利率的转换方向有两种：转为LPR浮动利率和转为固定利率。选择二十年房贷和三十年房贷的差别在于还贷期限、还贷的利息、月还款额和收入要求。根据个人资产实力选择合适的还贷方式是关键。