小区物业用房是否计入公摊面积？

一、小区物业用房一般算公摊面积

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，小区物业用房一般会计入公摊面积。可分摊的公用建筑面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房。

二、物业管理用房和社区配套用房的区别

1. 用途不同：物业管理用房主要是为物业提供管理、服务，存在社区公共设备设施等使用的，而社区配套用房是为社区中所有住户提供相关的饮食、娱乐、购物、文化、交流等服务的，也就是为了方便居民。

2. 产权不同：社区配套用房具备独立房产资格，拥有产权证书，有个人所有权属关系，还可以上市交易。而物业管理用房没有独立产权，其产权归属小区中的全体业主，属于公共场所，物业公司仅能在提供小区物业服务期间使用，若撤离小区，则要无条件退出所使用房屋。

三、物业管理用房的用途规定

1. 所有权归业主：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

2. 特定用途：物业管理用房的用途是特定的，物业服务企业可以使用物业管理用房，但无权改变其用途。

3. 改变用途的情况：在特定情况下，若物业管理用房确有空余且不改变用途实属资源浪费，则经业主大会同意并办理相应手续后，也可以改变用途。

4. 维修和管理：物业要按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

5. 违规改变用途的处罚：未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由相关部门责令限期改正，并处以一定的罚款。有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

小区物业用房一般会计入公摊面积，但物业管理用房和社区配套用房有所区别。物业管理用房没有独立产权，其用途受到限制，只能在提供小区物业服务期间使用。若改变用途，需经过业主大会同意并办理相应手续。物业服务企业擅自改变用途会受到处罚。社区配套用房具备独立产权，可上市交易。