开发商法拍房的风险及应对措施

一、原房主的身份风险

开发商往往是由于债务人无法偿还债务而被拍卖。如果原房主人品可靠，只是暂时资金周转不灵，那购买者相对来说比较省心。但如果原房主因债务问题跑路，购买者拍下的房屋可能会遭到其他债权人的追讨，这样就会带来麻烦。一般情况下，法院不会明确告知购买者原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽视。

应对措施：购买者在购买之前应尽量了解原房主的情况，可以通过调查、咨询律师等方式获取相关信息，以减少风险。

二、不能落户的风险

很多时候，上面是有原户主的户口。虽然法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序将房屋合法地过户给了买房人，但如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。这就意味着购买后可能存在无法落户的风险，而户口不能落户又会导致子女就学等问题无法解决。

应对措施：购买者在购买之前应与原房主沟通，确保其愿意迁出户口。如果原房主不愿迁出，购买者可以考虑其他房源，以避免这个风险。

三、无法马上入住的风险

如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同仍然有效。有些原房主故意将租赁合同签得很长，甚至10年、20年，这样购买者就无法搬进去住。甚至有些一开始说没有租赁的，等拍卖后突然冒出租赁合同或有人在里面居住不肯腾房。一般情况下，执行法院不会强制腾空，购房者还需要另立民事案件进行处理，这就很麻烦了。

应对措施：购买者在购买之前应仔细查看房屋的租赁情况，确保没有租赁合同或租赁合同即将到期。如果存在租赁合同，购买者可以与原租赁人协商解除合同，或者选择其他房源。

四、补缴费用的风险

过户的全部税费一般由买受人承担，买受人需要清楚了解、计算过户可能涉及的税费。不同类型的过户涉及的税费不同，还可能存在水电费、物业费等各种费用的补缴问题。

应对措施：购买者在购买之前应详细了解过户涉及的税费，并做好预算。同时，购买者还应咨询专业人士，确保没有遗漏其他费用的补缴。