外墙是否计入公摊建筑面积？解读住建部新规与房产面积测绘规范的

一、住建部新规与房产面积测绘规范的关系

住建部于2023年3月1日发布的《民用建筑通用规范》引起了外墙是否计入公摊建筑面积的争议。根据新规，建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。这意味着不仅外围建筑墙体，还包括玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等都要计入建筑面积。

然而，需要明确的是，该新规是建筑规范而非测绘规范，与各地正在执行的房产面积测绘规范相差并不多。在测绘规范未变的情况下，外墙计入建筑面积并不会实际增加公摊面积。

二、公摊面积的定义和计算方法

公摊面积是指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积则包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

此外，公用分摊建筑面积指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

三、建筑面积的构成

建筑面积由有效面积、结构面积、使用面积和辅助面积组成。

有效面积是指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。

结构面积是指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

辅助面积是指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。

根据住建部新规以及房产面积测绘规范，外墙不计入公摊建筑面积。公摊面积的计算包括整栋楼的公用部分以及共有建筑面积，而建筑面积的构成包括有效面积、结构面积、使用面积和辅助面积。