外墙面层计入建筑面积对公摊面积的影响及相关因素分析

一、外墙面层计入建筑面积不影响公摊面积

根据新规定，建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。这意味着不仅外围建筑墙体，还包括外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等都要计入建筑面积。旧规范只计算结构外墙结构外围水平面积之和，不包括墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等。因此，外墙面层计入建筑面积不会影响公摊面积。

二、影响公摊面积的因素

1. 房型结构(几梯几户)：一梯二户可能与一梯多户需要分摊的公用面积相差不了多少，但是每一层的户数增加了，则分配到每一户的公摊面积就减少了。

2. 楼盘形态：楼栋的楼层高度越高，则公摊面积越大。一般来说板式的公摊面积大，叠式次之，点式的公摊面积则较低。

3. 公共活动区域大小：高品质的物业多建有高挑大堂、宽敞电梯、室内车库等公共设施。公共设施越多，面积越大，则公摊面积也越大。

4. 层高：现在的房子有小高层、高层等不同层高。楼层越高，电梯和消防设备占用的空间越多，自然公摊面积越大。

三、公摊面积的合理范围

房子的公摊面积虽然没有强制标准，但是有一个大概的范围。如果在这个范围内，基本合理。不同情况下的房子，公摊面积不同。

外墙面层计入建筑面积不会影响公摊面积。影响公摊面积的因素包括房型结构、楼盘形态、公共活动区域大小和层高等。在购房时，购房者可以根据自己的需求和预算，选择适合自己的公摊面积范围。