外墙面层计入建筑面积的意义及影响

一、外墙面层计入建筑面积的意义

根据新的《建筑工程建筑面积计算规范》，外墙面层计入建筑面积是指将建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算在内。这一调整的目的是为了规范房地产开发行为，减少各类偷面积的建筑设计，从而解决建筑质量问题和设计问题。

二、外墙面层计入建筑面积的影响

1. 规范房企行为：过去的计算方式下，许多开发商存在各类偷面积的行为，导致建筑质量下降。新规的出台有助于确保房企合规开发，减少各类小动作，提升整体建筑质量。

2. 减少玻璃幕墙使用：新规主要是规定外墙部分计入建筑面积，这也是为了鼓励开发商减少使用玻璃幕墙这种高耗能、光污染大的建材。通过减少玻璃幕墙的使用，可以降低建筑能耗，减少光污染对周边环境的影响。

3. 提升房屋生命质量：从建筑全生命周期管理角度来看，如果外墙计入房屋面积，对这部分的投入就会增加，有利于提升房屋的生命质量。外墙面层的保温层、抹灰层等的计入，可以提高建筑的保温性能和防水性能，增加房屋的使用寿命。

三、建筑面积的计算范围

根据《建筑工程建筑面积计算规范》，建筑面积的计算范围包括以下几个方面：

1. 单层建筑物：不论高度如何，按一层计算，计算范围为建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积，包括内部带有部分楼层的单层住宅。

2. 多层或高层住宅建筑：按各层建筑面积的总和计算，底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

3. 地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积：按上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

4. 架空层：用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

5. 通道和门厅：穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅按一层计算建筑面积，大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

6. 技术层和井道：电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等按建筑物自然层计算建设面积。住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

通过以上规定，可以更准确地计算建筑面积，确保开发商的合规开发行为，提升建筑质量和生命质量。

外墙面层计入建筑面积的政策调整对房地产开发行为产生了重要影响。通过规范开发商行为、减少玻璃幕墙使用、提升房屋生命质量等方面的改变，可以促进建筑行业的可持续发展。这一政策调整有助于解决过去存在的建筑质量问题和设计问题，为房地产市场的健康发展提供了保障。