房产契税如何认定首套和二套房？

房产契税是指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。根据不同的情况，房产契税的认定和计算方法也有所不同。

一、先贷款买房个人之前已经贷款买过一套房：

如果个人之前已经贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到该贷款买房的记录，那么再次贷款买房就算是二套房。

二、先贷款买房后卖掉：

如果个人贷款买过一套房，后来又卖掉，通过房屋登记系统查询不到该房产，但在银行征信系统里能够查询到贷款记录的，再贷款买房就算是二套房。

三、全款买房卖掉：

如果个人全款买过一套房，卖掉了，房屋登记系统查不到，再贷款买房就按首套房算，不算二套房。

四、先全款买，后贷款：

如果个人全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房就算是二套房。

五、银行核实有一套住房：

当地暂不具备房屋登记系统查询条件的，银行会尽职调查核实购房人已有一套住房的情况，再买房就算是二套房。

首套房的契税计算公式为：计税依据乘以税率。一般情况下，首套房的契税税率一般在3%到5%之间。具体的契税征收标准分类包括：90平米以下的是一个标准，90-144平米之间的是一个标准，144平米以上的是一个标准。而二套房则不享有优惠政策，契税税率一般在3%到5%之间，具体根据各地实际情况来确定。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第五条规定，契税应纳税额计算公式为：应纳税额=计税依据×税率。应纳税额以人民币计算，如果是以外汇结算的转移土地、房屋权属，按照中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

房产契税的认定和计算方法根据个人购房情况和地区政策而定，购房者在购房前应了解清楚相关政策，以便做出合理的购房决策。