预售登记备案与预告登记的区别及其法律影响

一、预告登记与预售登记备案的法律性质

预告登记是民事制度的不动产登记，旨在保障债权人未来能够实现物权。相对而言，商品房预售登记备案制度是法律规定的行政管理措施，主要由地方政府管理，用以监管房地产市场。

二、预告登记与预售登记备案的功能与操作

预告登记确保预购人在办理所有权登记时顺利进行所有权转移，以确认取得房屋所有权。而预售登记备案则强调行政管理部门对房地产市场的监督与管理，保护购房者利益，防止房地产市场不健康的发展。

三、预告登记与预售登记备案的适用范围

预告登记适用范围广泛，涵盖房屋买卖、抵押及建设用地使用权转让等多种不动产交易。相对而言，商品房预售登记备案仅限于商品房的预售过程。

四、预告登记与预售登记备案的登记主体

预告登记由房屋登记机构负责，需在当事人约定下申请。而商品房预售登记备案则由地方人民政府管理，属于开发企业的强制性义务。

以上分析显示，预售登记备案和预告登记在法律性质、功能及操作上有显著差异，各自在房地产交易中发挥着不同的作用，为市场参与者及相关管理部门提供了明确的法律依据和操作规范。