房贷利率解析：LPR加点规则及计算方法

一、房贷利率的计算方法

根据最新的规定，房贷利率是根据LPR作为定价基准来计算的。具体而言，房贷利率等于LPR加上一定的基点数，或者等于LPR加上一定的百分比。其中，基点数或百分比的取值由各个银行根据贷款风险、运营成本和资金回报率等因素自行确定，并在整个合同期限内保持不变。

二、LPR的品种和利率

LPR有两个品种，分别是1年期LPR和5年期以上LPR。1年期或5年期以上的房贷利率直接由对应的LPR品种作为定价基准，而1年期以内和1-5年期的房贷利率由银行在这两个品种之间自主选择。

以2022年11月20日更新的LPR为例，1年期LPR为3.6%，5年期以上LPR为4.3%。如果房贷利率为4.9%，那么可以推断这是指5年期以上的房贷利率。在这种情况下，房贷利率并不算高，因为基准利率已经是4.3%，银行只是在此基础上根据贷款风险等因素增加了0.6%的加点数。

三、LPR加点规则和计算方法

具体的LPR加点规则和计算方法是由央行、银保监会和18家商业银行共同商定的。以北京地区为例，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加55基点，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加105基点。这意味着首套房贷款和二套房贷款的利率会有所差别，即使在同一银行办理也是如此。另外，二套公积金贷款的利率是基准利率的1.1倍，而商贷的二套房贷款利率加的基点数往往也要比首套房多。

如果是组合贷款类型，利率是分开执行的。公积金贷款利率依然执行央行贷款基准利率，而商贷部分的利率则根据银行在LPR的基础上加多少基点来确定。

四、总结

房贷利率并不是银行说了算，而是由央行、银保监会和18家商业银行共同商定的。房贷利率的计算方法是根据LPR加点规则来确定的，具体的加点数由各个银行根据贷款风险等因素自行决定。了解房贷利率的计算方法对购房者来说非常重要，可以帮助他们更好地选择合适的贷款方案。