房地产贷款比较：公积金贷款与商业贷款的区别

一、公积金贷款与商业贷款的申请流程

公积金贷款需要借款人提交贷款申请表和相关支持文件，包括收入证明等，然后由个人贷款部门进行审核，随后进行现场检查并由贷款审查委员会批准。然后，委托银行会通知借款人开设还款储备账户并签署贷款和担保合同。完成抵押或质押权利的登记和备案等手续后，贷款资金将由个人贷款部门分配并由委托银行发放。商业贷款则在签订购房合同后，借款人可以直接向相关银行机构或开发商提供相关文件。银行会检查个人信用记录并审核文件。如果符合准入标准，可以继续办理贷款申请。

二、公积金贷款与商业贷款的利率

公积金贷款的利率要比商业贷款低很多，这也是公积金贷款受欢迎的主要原因之一。以北京为例，对于贷款期限在5年及以下（包括5年）的首次购房者，年利率为3.25%，而对于超过5年的期限，年利率为3.75%。另一方面，商业贷款的年利率为：1年内（包括1年）为5.10%，1-5年为5.50%，超过5年为5.65%。目前，各地的银行对住房贷款利率几乎没有折扣，即使有折扣，利率也仍然高于公积金贷款。

三、公积金贷款与商业贷款的房屋评估

公积金贷款对于二手房的评估较为保守，因为它们被视为工资福利待遇。贷款金额通常低于市场价格，通常低于市场价格约10%。商业贷款对于二手房的评估较为灵活，通常能够满足市场价格。

四、公积金贷款与商业贷款的贷款期限

公积金贷款二手房的贷款期限主要取决于房屋的年龄。一般来说，银行规定贷款期限和房屋年龄不得超过30年，有些银行设定了不超过40或50年的限制。此外，最长贷款期限不得超过借款人法定退休年龄后的5年。

以上以上海为例，对于二手房的公积金贷款：

- 如果房屋年龄≤6年，则贷款期限不得超过30年。

- 如果房屋年龄≤19年，则贷款期限不得超过35年减去房屋年龄与19的差值。

- 对于男性借款人，公积金贷款二手房的最长贷款期限由年龄决定，不得超过65岁。对于女性借款人，不得超过60岁。