商住两用房税费及优缺点分析

一、商住两用房税费

商住两用房的税费主要涉及契税、个人所得税、营业税、印花税和土地增值税。具体计算公式如下：

1. 营业税：(申报价-原值) * 5.6%

2. 个人所得税：(申报价-原值) * 5.6%

3. 印花税：申报价 * 0.1%

4. 契税：申报价全额 * 3%

5. 土地增值税：增值额 * 税率（税率为30%-60%）

其中增值额=申报价-扣除项目金，扣除项目金=原值+原契税+本次营业税+递增额，递增额=原值*5%年数（按照3年算），最后的税率为增值额/扣除项目金。

二、赠与方式过户

对于商住两用房过户费太高的情况，可以考虑采用赠与的方式来过户，这样过户费用会相应减少一些。

三、商住两用房的优缺点

商住两用房的优点包括不受限购政策限制，在购买之后不算作首套房，并且可以享受首套房的优惠政策；面积较小，价格相对较便宜，适合年轻人居住和投资；位置好，户型多样，既可自住也可用于开公司等商业用途。

商住两用房的缺点包括无法落户，无法迁入户口，导致子女无法就近上学；生活成本较高，各种费用按照商业标准收取；存在安全问题，内部人员复杂，可能存在扰民或其他安全隐患；产权期限较短，隐性成本较高。