二套房契税计算及认定标准解析

一、契税计算方法

根据国家规定，购买普通住房的契税标准为：90平方米以内按1%征收，90平方米至144平方米按1.5%征收，超过144平方米按3%征收。非普通住房则按照3%的税率缴纳。具体的契税计算可以咨询当地税务管理部门了解。

二、二套房的认定标准

1. 父母名下有住房，以未成年子女名义再购房：根据新政策，未成年子女也被划为家庭成员范畴，因此以未成年子女名义申请贷款购房时将按照二套房政策执行。

2. 未成年时名下有房产，成年后再贷款购房：根据"认贷又认房"原则，在不出售现有房产的情况下，再贷款购房属于二套房，并按照二套房政策执行。

3. 个人名下有全款购买的住房，再贷款购房：如果只"认贷"，这种情况不算二套房。但现在加了"认房"的要求，即使没有贷款记录，只要在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。

4. 个人贷款购买住房，结清出售后再贷款购房：如果按照"认房又认贷"的标准，即使之前通过贷款购买的房产已经出售并且家庭名下没有任何住房，但因为之前有过贷款记录，在再次申请贷款时仍然会被视为二套房。

5. 首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款：在公积金贷款政策较为严格的情况下，只要借款人有过商业贷款记录，无论是否结清、是否出售过房产，即便从未使用过公积金贷款，在首次申请公积金贷款时也会被视为二套房。

6. 婚前一方曾通过贷款购买住房，婚后以另一方名义申请贷款购房但两人户口没有在一起：夫妻双方结婚后虽然户口没有合并，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除了要求借款人提供户口本外，还会要求提供婚姻状况证明。由于已经结婚的夫妻无法提供单身证明，因此另一方再次购房时也会被视为第二套房。

7. 婚后双方共同贷款购房，离异后一方再贷款购房：只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，即便离异后房产判给一方，另一方再次申请贷款购房时也会被认定为二套房。这个标准使得许多试图通过"假离婚"来规避二套房贷款新政的想法无效。

三、地区差异

需要注意的是，以上情况对于二套房的认定标准可能会因地区而有所不同。每个省份都可能存在一些差异。最好向当地相关部门进行咨询了解具体情况。