二套房首付和利息怎么计算？

二套房子的首付

根据央行规定，购买第二套住宅的首付款要根据不同情况来确定。

公积金贷款购买第二套住宅

如果已有一套住宅并且房贷已结清，再次购买第二套住宅时，最低首付比例为30%。如果已有一套住宅但房贷未结清，购买第二套住宅时，最低首付比例为40%。然而，在实际情况中，使用公积金贷款的借款人可以享受更低的首付比例。例如，山西晋中和广西南宁从3月1日起同时下调了二套房公积金贷款的首付比例。晋中规定，家庭购买第二套改善性住房且申请住房公积金贷款的，首付比例下调为不低于购房总价的20%。南宁则明确，当地二套房公积金贷款的首付比例不低于住房价值的30%。

商业贷款购买二套房

对于使用商业贷款购买第二套房的情况，最低首付比例为房屋评估价的50%。在部分限购地区，首付比例可能会提升到60%左右。

二套房利息计算

对于买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。对于贷款买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对于贷款买第三套及以上住房，贷款首付款比例和利率会有较大幅度的提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
以贷款30万，20年还清，采用等额本息还款为例。如果购买的是首套房，房贷利率按照现行五年期以上贷款基准利率6.55%计算，借款人每月需还款2245.56元，20年下来需要支付的总利息为238,934.18元。如果购买的是第二套房，房贷利率为基准利率的1.1倍，即7.205%，借款人每月需还款2362.96元，20年下来需要支付的总利息为267,109.23元。从结果可以看出，第二套房贷20年下来所要支付的总利息将比首套房贷多28,175.05元。
总结来说，二套房子的首付款要根据个人情况和购房方式来确定，使用公积金贷款可以享受较低的首付比例。而二套房的利息计算则与购房方式和首付比例有关，第二套房贷通常会有较高的利率和总利息。购买房产时，需要根据自身情况和贷款政策进行合理的贷款规划。
编辑：为了满足不同人群的购房需求，房产行业的政策和规定在不断调整和优化。在购买二套房时，建议根据自身情况和贷款政策的变化，合理规划首付款和贷款利率，以确保自己的购房计划顺利进行。