二手房交易税费及购房注意事项

不满五不唯一的二手房需交哪些税费

二手房交易中，对于不满五年不唯一的房产，买卖双方需缴纳一系列税费和其他费用。其中包括契税、营业税、个人所得税以及其他费用。具体的缴费比例和注意事项如下：

一、契税和营业税

对于买方来说，根据房产的面积和购房次数，契税的缴纳比例有所不同。首次购买面积在90平方米以下的房产，按照1%的比例缴纳契税；购买面积在90平方米以上（含90平方米）但不超过144平方米的房产，按照1.5%的比例缴纳契税；而对于面积在144平方米以上（含144平方米）的房产，如果买方不是首次购房，购买车库或非普通住宅（商业用房），则需要按照3%的比例缴纳契税。
营业税的缴纳规则与房产证的满足年限和房屋面积有关。如果房产证已满2年，且房屋面积在144平方米以下，免征营业税；如果房产证不满2年，则需要按照5.55%的比例缴纳营业税；如果房屋面积超过144平方米，且房产证已满2年，则按照差额计算，公式为（上次购买价格-现在出售价格）乘以税率5.55%。

二、个人所得税和其他费用

对于卖方来说，个人所得税的缴纳也需要根据具体情况进行计算。如果卖方夫妻名下没有其他房产或房产证未满5年，需要按照1%的比例缴纳个人所得税；对于商铺来说，需要按照差额计算，公式为（上次购买价格-现在出售价格）乘以税率20%。
除了税费之外，还有一些其他费用需要购买方承担。交易费用为每平方米6元乘以房屋面积；工本费为80元或90元，具体费用根据证件的数量而定；评估费为评估总额的千分之五，通常是银行贷款所需的费用；抵押工本费为100元，同样是银行贷款所需的费用；购房证明每份需要支付20元，一般需要准备3份；公证费为300元，如需代办则收取相应费用。

购买二手房需注意事项

1. 结构状况

购买二手房时，房屋的结构问题是需要特别留意的。有些购房者往往忽视这一点，结果可能会遇到问题。如果二手房的外部或内部结构有过改动，或者原房主在居住期间进行过私自改造，购房者在看房时应当格外留意。因为有些改动可能不符合当地房产管理部门的规定，可能会被要求拆除。此外，房屋结构的改变可能导致安全隐患，购买此类房屋后也会存在安全问题。

2. 房屋质量和房龄

在二手房交易中，原房主有意隐瞒房屋质量问题的情况时有发生。为了尽快出售房子，一些二手房卖家会故意不提及房屋质量问题，导致买家在购房后才逐渐发现各种问题。因此，购房者在看房选房时应当仔细检查，不仅仅大致查看外部环境，还需要注意细节问题。特别是要注意房屋是否有漏水、墙面是否有开裂、门窗是否牢固等问题。此外，购房者还应当关注房屋的房龄。房龄较大的二手房通常质量会较差，这对未来的出售和贷款都会产生影响，购房者不能忽视这一点。

3. 产权状况和遗留问题

购房者还需要注意房屋的产权状况和遗留问题。特别需要留意的是，房屋是否存在房屋共有人，以及共有人是否同意出售该房产。在许多情况下，因为共有人不同意出售，导致购房合同无效，使得购房者白白浪费时间和精力。因此，购房者在购房之前必须弄清楚房产的产权现状。如果房屋存在共有人，购房者必须搞清楚卖方是出让其所拥有的部分产权，还是全部产权。如果卖方只出让部分产权，购房者必须获得其他共有人的书面同意书，才能与卖方进行交易。此外，购房者还需要注意原房主的遗留问题，如房屋是否拖欠水电费、采暖费、物业费等。在房产交易前，购房者必须与卖方结清这些费用，以免后续需要自行处理这些遗留问题。