权属动迁安置房和商品房

权属动迁安置房和商品房

1、定义：搬迁房：指的就是被拆迁的房子，因为城市规划、土地开发等原因，所以才会被拆除。
商品房：80年代兴起，价格由成本，税费，利润，代收费用，地段，层次，朝向，质量，材料差价等组成。从法律和法规的角度来看，商品房是指在没有国家政策约束的情况下，能够在市场上进行买卖的商品住房。按销售对象的不同，可以将其分为“外销”和“内销”两类。
2、产权：拆迁房并不是所有的产权都是完整的，也就是拥有完整的房子，但也不一定拥有全部的使用权。大部分的拆迁房屋都属于划拨用地，不交纳出让金。将来再进行二次买卖，很有可能需要缴纳土地出让金。
商品房是完全的产权，即对房子的完全所有权，对土地的完全使用。商品房的性质为出让，并交纳了土地出让金。
3、品质：拆迁房的施工收益通常是受到严格约束的，所以开发商在有限的投资额度里会偷工减料，以获得最大的利益。所以，搬迁房屋的品质普遍不高。
相对于拆迁房，商品房的品质要好一些。
4、交易时间：搬迁房屋的交易时间是有限的，在未来的几年里，是不能再出售的。
在买卖的时候，没有任何的时间限制，如果你买的房子已经登记过了，就可以上市交易。而对于商品的销售，法律规定是不允许的。

如何防范购买动迁房的风险

1、针对买方违约的风险：买方应在合同中明确其权利和义务，并在不同情形下对其承担的责任作出清晰的规定。把违反义务的标准设定得越高越好。由于违约金的高低，并不存在所谓的“20%”或者“多少”的绝对标准，只是相对于实际的损失来说。若未来3年内，若因损害少于合约所载之违约金，则依法律之规定，可视实际之损害而酌情降低之；若损害超过合同所规定的赔偿金额，依照法律规定，可以按实际损失增加相应的赔偿金。
2、针对一房二卖的风险：根据相关法规，在一房二卖的情形下，根据相关法律，有下列原则可以确定谁有权利获得房子。一是看谁的房子实际交付；二是看谁在未交付时，第一个签订合同；三个人去看是谁把转手的。动迁房是不能办理过户的，所以，房子的所有权是最重要的，一旦房子交了，就不太可能再卖了，毕竟房子是要看房子的，如果房子已经交付了，那就不可能了，所以，想要避免一房两卖，最好的办法就是把房子交出去。
3、针对拆迁房被查封的风险：在买房之前，要了解房产拥有者的信用和财产情况，如果知道产权人有大量的负债，那么就要慎重考虑；其次，可以请求第三方对房屋进行监督，也可以要求物主提供其他财产作为抵押；第三条按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的有关规定，在支付了房屋价款后，对房屋进行了查封、冻结，并且当事人为善意的，人民法院不得查封、冻结财产。按照这一规则，在法院采取保全措施之前，善意的买主可以支付所有的房款，并实际拥有该房产，就可以避免被查封的危险。
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