房屋租赁续租合同中的优先承租权条款制定指南

在房屋租赁过程中，合同到期后的续租问题显得尤为重要。续租不仅关乎租客的居住稳定，还涉及房东的合法权益。为了避免后期出现租赁纠纷，双方在续租时应依法约定续租的各项条款，包括续租期限、租金调整和合同重新签订等细节。

续租的法律规定

相关法律规定，租赁合同到期后，若双方重新签订书面续租合同，新租期最长可约定为20年，并自续订之日起单独计算，不受原租期的影响。如果到期后未签新合同，而承租人继续使用房屋且出租人未提出异议，则视为不定期租赁，双方可随时解除合同，需提前合理通知。

需要注意的是，法律禁止约定“到期自动续租20年”或“永久租赁”等条款，这类约定因规避20年上限而无效。此外，国有土地和集体经营性建设用地等特殊租赁，需按照专项规定执行，不适用普通房屋租赁的20年上限。

优先承租权条款的制定

在续租合同中，优先承租权的相关条款应依据《民法典》第734条第2款进行拟定，明确承租人在租赁期满后享有优先于第三人续租的权利。这一条款必须具体明确同等条件的范围，包括租金标准、支付方式、租赁期限、押金金额、房屋用途和违约责任等核心交易条件。

建议约定承租人行使优先权的书面通知期限，通常在租期届满前30至60日内向出租人提交书面续租申请，逾期未提交将视为自动放弃。此外，出租人在与第三方达成租赁意向后，应在15至30日内将完整的租赁条件书面告知承租人，承租人需在收到通知后7至15日内书面答复是否接受。

排除优先承租权的情形

在拟定优先承租权条款时，还需明确一些排除适用的情形。例如，出租人收回房屋自用、房屋拆迁、整体出售、承租人存在拖欠租金、擅自转租、严重损坏房屋等根本违约行为，均将导致承租人丧失优先承租权。同时，还需约定放弃优先权的情形，包括承租人书面明确放弃、未在规定期限内答复、答复不接受同等条件等情况。

在违约责任方面，若出租人违反约定将房屋租给第三人，需赔偿承租人装修残值、搬迁费和经营损失等；而承租人若在放弃后反悔，出租人有权拒绝续租并没收押金。最后，条款中还需约定续租合同的签订期限，承租人接受同等条件后，双方需在7至15日内签订新租赁合同，逾期未签将视为放弃。