二手房交易中的个人所得税由谁承担？如何计算税费？

个人所得税的缴纳主体及其协商

在二手房交易中，个人所得税的法定缴纳主体是卖方，这笔税费属于财产转让所得所需缴纳的税款。根据相关规定，如果房屋已满五年且为卖方家庭唯一住房，则可以免征个人所得税；若不满足免税条件，则需按照差额的20%或成交价的1%进行核定征收。在实际交易中，买卖双方可以通过合同协商的方式约定由买方承担这笔税费，这样的约定在法律上是有效的，但并不改变法定的纳税主体。因此，在交易前明确税费的承担方式，能够有效避免后续可能出现的纠纷。

二手房个税的税率与计算方式

在二手房交易中，个人所得税的税率是根据不同的计税方式来确定的，主要有两种选择。第一种是差额征收，适用于能够提供购房发票、契税票、贷款利息、装修费等完整原值凭证的情况。其计算公式为：个税 = (转让收入 - 房屋原值 - 合理税费 - 合理费用) × 20%。其中，合理费用包括装修费、贷款利息、手续费和公证费等。第二种是核定征收，适用于无法提供完整原值凭证的情况。各地的税率在1%至3%之间，主流税率为1%。其计算公式为：个税 = 转让收入 × 核定征收率。

如何判断二手房是否满足免税条件

判断二手房是否满足免税条件，关键在于确认其是否“满五”和“唯一”。首先，关于“满五”的认定，通常以不动产权证登记日期或契税完税凭证填发日期中较早的一个为准，计算至当前出售日是否已满五年。对于商品房，需查看房产证日期或契税票日期；而房改房则需综合考虑房产证、原始购房合同及首次房款收据的最早日期。其次，“唯一”的认定是指卖方家庭在湖南省内仅拥有一套住宅，家庭范围包括卖方本人、配偶及未成年子女。卖方可凭身份证、户口本及婚姻证明，在不动产登记中心查询家庭在湖南省内的住房套数。只有同时满足这两个条件，卖方才能免征个人所得税。

在长沙地区，卖方需提供房产证和契税票，并按孰先原则计算是否满五。同时，需确认家庭在湖南省内的住房套数，确保满足唯一条件。通过以上方式，卖方可以有效地确认自身是否符合免税的条件，从而合理规划二手房的交易过程。