二手房买卖合同签订及风险解析

在房地产交易市场中，二手房买卖因其涉及产权核验、资金流转及税费缴纳等多个环节，法律风险与流程复杂程度远高于新房交易。因此，二手房买卖合同作为贯穿整个交易流程的核心法律文件，不仅是明确买卖双方权利与义务的重要依据，更是规避纠纷、保障交易安全的关键屏障。

合同签订主体及要求

二手房买卖合同通常由买卖双方共同签订。卖方一般为房屋的所有权人，如果房屋为共有，所有共有人需共同签署合同。如果所有权人委托他人进行签约，代理人需出具合法有效的授权委托书。买方则为有意购买该二手房的自然人、法人或其他组织。在签订合同时，若买方为多人，所有买方都需在合同上签字。实际操作中，买卖双方可能通过房地产中介促成交易，中介会协助双方签订合同，提供合同文本并对条款进行解释说明。但需要注意的是，中介公司并非合同主体，只是起到居间服务的作用。此外，若一方为未成年人，其法定代理人需代其签订合同，以维护未成年人的合法权益。

二手房买卖改合同的风险

二手房买卖改合同存在一定风险，并非绝对安全。所谓改合同，通常是指绕过正常的二手房交易流程，直接在开发商处更改购房合同，将原购房者的名字更改为新购房者。这种方式表面上看似简便，但实际上潜藏诸多问题。从法律角度来看，未完成产权登记的房产改合同，可能因违反相关法规和政策而导致交易无效。合同更改在未经过正规的审查程序时，新购房者的权益难以得到充分保障。一旦出现纠纷，由于缺乏合法有效的合同和产权凭证，维权将变得十分困难。

交易流程中的不确定性

此外，从交易流程上看，改合同涉及原购房者、开发商等多方，如果其中一方出现问题，例如开发商的违规操作或原购房者存在债务纠纷等，都会使新购房者面临房产被抵押或查封的风险。此外，改合同可能存在信息不透明的情况，新购房者难以全面了解房屋的真实状况。这种交易方式还可能影响银行的贷款审批，银行对改合同的二手房贷款审核会更加严格，甚至可能拒绝贷款。因此，二手房买卖改合同的风险较高，建议购房者通过正规的二手房交易流程，办理产权过户，以保障交易的安全性。