契税的计算依据 契税的认定标准

一、契税的计算依据

在购房过程中，契税是购房者必须缴纳的一项税费，然而，许多人对契税的计算依据存在疑问。根据相关法律法规，契税的缴纳是基于不含增值税的成交价格进行计算的。这意味着在计算契税时，购房者需要关注的是不含税的成交价格，而不是包含增值税的总价。

具体来说，契税的计税依据是房屋买卖合同中所确定的成交价格，这个价格是指土地和房屋权属转移的价格，均不包括增值税。如果购房者涉及到土地使用权的互换或房屋的互换，契税的计税依据同样是所互换的土地使用权和房屋价格的差额，而这个差额也是不含税的。

对于赠与等没有明确价格的房屋转移，契税的计税依据则是税务机关参照市场价格依法核定的价格，这一价格同样不包含增值税。因此，购房者在购房时，应充分了解契税的计算方式，以避免因计算不当而影响购房预算。

二、契税的认定标准

契税的认定不仅与价格有关，还与购房者的家庭名下房产登记及贷款记录密切相关。购房者需要了解如何认定首套房、二套房及三套房，以便更好地计算契税和规划购房预算。

首先，首套房的认定标准是家庭名下没有任何住房记录和贷款记录，这样的购房者可以算作首次购买住宅。根据房屋的建筑面积，契税的税率也有所不同：如果建筑面积小于90平方米，契税按照总房款的1%征收；而如果建筑面积超过90平方米但不足144平方米，契税则减按1.5%的税率征收。

其次，二套房的认定标准相对复杂，主要包括以下几种情况：如果购房者曾贷款购买一套房，并在房屋登记系统中查到房产记录，再次贷款购买房屋；或者曾贷款购买一套房后出售，房屋登记系统查不到房产，但在银行征信系统中能查到贷款记录，再贷款买房；又或者全款购买过一套房，房屋登记系统能查询到房产记录，后续再贷款买房，这些情况均会被认定为二套房，契税统一按照3%征收。

三、三套房及以上的认定

对于三套房及以上的认定，购房者需要特别注意。认定为三套房及以上的情况主要包括：个人名下有两套房的商业贷款记录，其中一套已还清，另一套未还清，再次贷款买房；或个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，再贷款买房；又或者个人名下有一套房的商业贷款已还清，另一套为公积金贷款且已还清，再贷款买房。这些情况都将被认定为三套房及以上，契税统一按照3%征收，且不再考虑房屋的面积。

需要特别强调的是，在缴纳契税时，尽管有国家标准契税作为基础，但各地区对于房屋的契税政策也存在一定的差异，因此购房者在购房之前，建议前往当地的房屋交易管理部门进行咨询，以了解具体的契税政策和适用的税率。这将有助于购房者更好地掌握购房成本，做出理性的购房决策。