小产权房买卖的风险与注意事项有哪些

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，这类房屋通常未缴纳土地出让金，因而其产权不受法律保护。小产权房的产权证由乡或村政府颁发，而非国家房管部门，因此其合法性受到质疑。根据我国相关法律法规，集体土地的流转受到严格限制，主要是为了保障本集体经济组织成员的基本生活需求，使用权不得随意出让或转让给非农业建设。将小产权房出售给非本集体经济组织成员的行为，违反了土地用途管制和集体土地流转的相关规定，因此此类买卖合同一般会被认定为无效。

一、小产权房的法律性质

小产权房的法律性质决定了其买卖行为的合法性问题。根据我国土地管理相关法律，农村集体土地主要用于集体经济组织成员的生活保障，其使用权不得随意转让。小产权房的买卖行为通常不合法，购房者在交易后如果遇到拆迁或纠纷，其权益将无法得到法律的支持和保障。值得注意的是，虽然小产权房的买卖一般不被法律认可，但在某些特殊情况下，买卖合同可能被认定有效。比如说，在本乡范围内的农村集体经济组织成员之间的房屋买卖，合同可能有效；或者在取得有关组织和部门批准的情况下，向本乡以外的人员出售房屋，也可能被认定有效。

二、购买小产权房的风险

购房者在考虑购买小产权房时，需要警惕多种潜在风险。首先是产权风险，由于小产权房没有国家颁发的房产证，购房者无法进行合法的产权交易、抵押或继承等，容易引发产权纠纷。其次是合同风险，非本村村民购买集体土地上的小产权房，可能导致房屋买卖合同被认定为无效，购房者在卖方违约时难以获得赔偿。此外，质量风险也是不可忽视的，由于小产权房的建设往往未经过正规审批和监管，开发商可能为追求利润而降低建设标准，存在严重的安全隐患。

三、拆迁与金融风险

小产权房的拆迁风险同样不容小觑。由于小产权房未经土地行政管理部门批准使用集体土地，可能被认定为违法建筑，遇到城市规划或土地征收时，购房者可能无法获得足额的补偿，甚至可能面临血本无归的局面。此外，金融风险也很明显，银行和金融机构通常不接受小产权房作为抵押物，购房者无法通过房屋抵押贷款获得资金支持，购房时一般需一次性付清房款，资金压力较大。若后期遇到财务周转问题，也无法通过抵押小产权房来解决，这对购房者的经济状况造成了很大的影响。

购买小产权房的风险是多方面的，购房者在进行相关交易时，务必要保持警惕，充分了解相关法律法规，以免在未来的生活中遭遇不必要的麻烦和损失。