二手房交易税费分担及注意事项

一、二手房交易中的税费承担

在二手房交易过程中，税费的承担并没有强制性规定，买卖双方可以根据实际情况进行协商。根据相关法律法规，买方通常需要承担契税和登记费等，而卖方则需承担增值税和个人所得税等。具体来说，买方的契税根据房屋的首次购买情况和面积大小有所不同。对于首套房，若面积在90平方米及以下，契税税率为1%；如果超过90平方米，则为1.5%。而二套房的契税税率则更高，90平方米及以下为1%，90平方米以上则为2%。三套及以上房屋，契税通常为3%。此外，住宅的登记费一般为每套80元，由买方承担。

卖方的税费主要包括增值税和个人所得税。若房屋不满两年对外销售，增值税由卖方缴纳，税率一般为5%；而若房屋满两年，则可以免征增值税。在个人所得税方面，若卖方所售房屋为家庭唯一住房且购买时间超过5年，则免征个人所得税；否则，通常按房屋转让收入的1%或房屋转让所得的20%征收。虽然印花税原本由买卖双方各承担0.05%的税率，但自2008年11月1日起，个人销售或购买住房暂免征收印花税。

二、合同中税费承担的约定

在买卖双方签署合同时，明确税费的种类和承担比例显得尤为重要。合同中应详细列出交易过程中涉及的各项税费，如契税、个人所得税、增值税、印花税等，并对各项税费的承担比例进行约定。例如，可以在合同中写明“契税由买方承担，个人所得税和增值税由卖方承担”。此外，双方在约定税费承担时，需遵循税收法定原则，确保合同条款符合相关税法规定。虽然合同中可以约定税费的最终承担方，但这种约定仅在合同当事人之间有效，不能影响税务机关的征税权。

在合同中避免使用模糊的表述，尽量详细列举非纳税义务人应承担的税种及税款金额。明确约定合同价格是“含税价”还是“不含税价”，并注明税率或税额，这样可以有效避免因表述不清而产生歧义。

三、发票开具与税务风险

在二手房交易中，卖方有义务向买方开具真实有效的增值税专用发票，以供买方依法抵扣税款。如果卖方未能履行这一义务，买方可以要求卖方赔偿因无法抵扣进项税额而产生的损失。此外，如果买方取得的发票被认定为异常凭证，合同中应约定开票方的违约责任，包括返还税款、滞纳金、罚款及赔偿利息损失等。

在签署合同之前，建议买卖双方请专业人士对房屋的产权情况、税负情况进行全面评估，并结合政策变化做出个性化的税收测算，以避免可能的税务风险。同时，双方应警惕“低评过户”、“阴阳合同”等违规行为，这些行为一旦被查实，可能会面临补税、罚款甚至追责的后果。