带押过户与正常过户的区别及办理流程

一、带押过户与正常过户的定义

带押过户是指在房屋仍有抵押贷款的情况下进行的房产交易。这一过程需要获得贷款银行的同意，并在其协助下完成过户手续，由于涉及到贷款的结清问题，整个流程相对复杂。相比之下，正常过户则是指房屋没有抵押贷款或者贷款已结清的情况下进行的过户，整个过程更为简单，不需要牵涉银行的审批。一般来说，买卖双方可以直接办理过户手续，节省了大量时间和精力。

二、带押过户的办理时间

办理“带押过户”的时间因地区、具体流程及银行审批速度等因素而有所不同。通常情况下，带押过户的流程可以在3至5个工作日内完成，尤其在一些城市如长沙，明确规定“带押过户”的组合登记业务，办理时限可缩短至3个工作日。此外，在一些优化流程的地区，如黄石市，通过合并办理“旧抵押权注销登记、转移登记以及新抵押权设立登记”等相关业务，整个办理流程甚至可以在2小时内完成。

然而，如果涉及到银行的贷款审批等环节，所需时间可能会延长。例如，建设银行的“带押过户”流程通常需要约1个月的时间，而农业银行在贷款审核通过且过户手续齐全的情况下，整个流程需要15至20个工作日。总体来看，带押过户相比于传统的二手房交易，时间大大缩短，为买卖双方提供了显著的便利。

三、办理带押过户的费用

在进行带押过户时，买卖双方需要缴纳一些相关的费用。首先是过户费，一般在1000元左右，或者根据房屋交易总额的1%-3%来计算，具体标准因城市而异。其次，抵押登记费用由贷款机构收取，通常为总贷款额的0.1%-0.3%，而有些情况下抵押费固定为500元。

在税费方面，契税由买方支付，首套房的契税标准为90平方米以下1%、90平方米以上1.5%、144平方米以上3%；二套房不论面积，契税均为3%。个人所得税在不满五年上市交易时需收取，通常税率为成交价的1%。如果房屋是家庭住宅且持有超过2年，则免征个人所得税。同时，营业税由城市维护建设税、教育费附加税、地方附加税和销售营业税组合而成，税率为5.6%。对于个人购买超过2年的普通住宅，销售时可免征营业税。此外，土地税方面，房屋产权已满五年的可免征，未满五年的则按房价的1%预缴纳。

最后，房屋交易手续费通常按建筑面积6元/平方米收取，由双方共同支付，而房屋产权登记费一般为80元，由买方承担。如果需要担保公司提供服务，还需缴纳贷款余额一定比例的担保费，具体比例视公司及地区而定，通常在贷款余额的0.6%-1%之间。