地下车库产权归属

地下车库产权归属

目前，地下停车场主要有三种类型，一是按照规划用地规划许可所规定的用途修建车库，二是将建筑的地下空间改建为停车场，三是对人防工程进行了改装。在三种类型中，产权的归属都有不同，需要结合实际情况来进行分析。
第一种情况下，地下停车场是由开发商出资建设的，开发商拥有产权；第三种情况下，人防工程按“谁投资、谁使用、谁收益”的原则进行，由相关部门审批后，由相关部门审批，并由政府行使。实践中，最具争议的是开发商将商品房销售给开发商，而车库是否与房屋一并转让的问题，尤其是在买卖合同中未明确或未明确约定的，业主、开发商各执一词，分别主张所有权，出现了车库产权不清的复杂情况。
区分所有权是指按用途划分一幢建筑，按其用途划分为单独所有人的专用区域和多个业主共有的公共区域。假定地下停车场是建筑物区分所有权的专有部分，并构成了专有权，而该专有权属于区分所有人；假定地下停车场是房屋划分所有权的共同部分，由数个区分的共同拥有或排他性的独占使用。地下停车场是私有的，应进一步划分为拥有人和拥有人的人；由于地下停车场是公共财产，因此，其产权归属于业主，而非产权人。因此，对地下车库是否属于私有、共用部位的判定，对正确区分其产权具有重要意义。
要成为私有财产的对象，需要满足： 一、建筑在结构上是独立的，每一幢建筑都可以在结构上加以区别，并与其它建筑完全分开，用墙壁、地板、大门等作为分隔和区别的标识；
二、独立于实际应用。在建筑划分后，各部件可以单独使用，或单独使用，不需要其它部件的帮助；
三、在注册和公示中体现了独立的法律关系。地下停车场虽然不是完全由墙壁组成，而是由三个墙壁组成，入口用一根柱子隔开，将其与房屋区隔开，形成了一个独立的结构；该装置用于储存汽车，无须借用房屋，即便地下停车场设有公用设施，例如排水管等，由于公用设施系一小部分，并不妨碍业主的使用；而登记仅仅是一种法律上的确定，只要它具有区分构造和使用上的独立性质，它就是属于区分所有权的一部分。因此，地下停车场是建筑的私有财产，与该建筑没有直接关系，它的所有权既可以归开发商，也可以归业主所有。