土地出让与划拨的区别及其含义解析

一、土地出让与划拨的基本概念

在中国的土地市场中，国有土地是最为常见的一种土地类型。国有土地使用权的获取方式主要有出让和划拨两种。然而，需要明确的是，出让和划拨并不属于土地的性质，而是国有土地使用权的取得方式。国有土地使用权是指国有土地的使用者依法利用土地并获取收益的权利。出让和划拨的根本区别在于，出让是通过有偿方式将国有土地的使用权转让给使用者，而划拨则是在特定情况下，尤其是针对事业性单位，政府将土地无偿或低偿提供给使用者。

二、出让与划拨的区别

出让和划拨在实际操作中有着明显的区别。首先，出让是指政府将国有土地的一段时间内的使用权以有偿方式转让出去的行为。一般来说，开发商在获取土地使用权时需要支付出让金。这种方式通常适用于商业性、营利性项目。而划拨则是政府将土地收益转让给事业单位或其他特定单位，通常这些单位在取得土地时只需缴纳相关的税费，而不需要支付出让金。如果划拨的土地需要改变用途或经营性质，使用者就需要补交出让金，并将土地证上的“划拨”更改为“出让”。

其次，划拨主要用于政府项目，使用者在使用土地时不需要支付出让金，而出让则要求使用者必须支付相应的费用，以保证其在未来的70年或50年内享有土地的使用权。因此，针对不同的土地使用需求，选择出让或划拨的方式也会有所不同。例如，私人购买商品房时，通常会选择出让的土地，而政府的廉租房或安置房则一般是划拨土地，即使购买了这些房屋，使用者的使用权也不会受到影响。

三、土地使用权的转让方式

土地使用权的转让方式主要包括拍卖、招标和协议出让三种形式。拍卖出让土地使用权，是在指定的时间和公开场合，由土地管理部门组织的竞投活动。竞投者按照规定的方式出价，出价最高者最终获得土地使用权。对于经营性和营利性项目，土地使用权通常采用招标或拍卖的方式出让。

招标出让土地使用权则是由土地管理部门公开招标，邀请符合条件的投标人参与竞标，经过评标后确定中标人，从而获得土地使用权。这种方式同样适用于经营性和营利性项目。协议出让土地使用权则是由土地管理部门代表市政府与土地使用者进行协商，根据土地的公告市场价格为基准，经过双方协商确定土地价格，并将土地使用权转让给土地使用者。

了解出让和划拨的区别，以及土地使用权的转让方式，是在参与土地市场交易时必须掌握的基本知识。无论是开发商还是个人购房者，清楚这些概念能够帮助他们在土地交易中做出更为明智的决策。