二手房契税由谁承担？买家与卖家的税费解析

一、契税的基本概念及缴纳主体

在二手房买卖过程中，买家除了支付房屋的实际成交价格外，还需承担相应的税费。其中，契税是房屋交易中一项重要的税种。契税是指不动产产权发生转移时，由新业主根据契约的约定，按照房产价格的一定比例向国家缴纳的一次性税收。根据契税的定义，二手房的产权转移由买房人负责缴纳。

契税的缴纳标准与房屋的类型及面积有关。具体来说，首套房如果面积在90平方米及以下，则契税为网签价格的1%；而首套房如果面积超过90平方米，则契税为网签价格的1.5%。如果是第二套房，则契税为网签价格的3%。需要注意的是，契税的计算基于网签价格，而非房屋的实际成交价格，这一点在交易中非常重要，买方在签约时应特别关注。

二、增值税及个税的承担情况

除了契税外，买二手房时还需要考虑增值税和个人所得税（个税）的缴纳。增值税的征收标准与房屋的持有年限有关。如果房屋未满两年，增值税的计算方式为网签价格除以（1+5%）再乘以5.65%。而如果房屋已经满两年，普通住宅则免征增值税，非普通住宅则按差价征税，差价为合同价减去原购买价及交易中的税金和合理费用。

虽然根据规定，增值税和个税应由卖方承担，但市场实际交易中，买方往往承担了这些税费。因此，在交易前，买卖双方可以通过协商，明确合同中税费的承担方式，以避免后续纠纷。

三、个税的征收标准及其他费用

个税的缴纳同样与房屋的持有年限相关。若房屋产权证满五年且为卖方唯一住房，则免征个税。然而，若房屋不满足这一条件，则个税的征收标准为差额乘以20%，其中差额为合同价减去原购买价及交易中的税金和合理费用。如果卖方无法提供完整的购入原值凭证，买方可以选择另一种方式纳税，即普通住宅网签价乘以1%，非普通住宅网签价乘以2%。在实际交税时，购房者可以根据具体情况选择更为划算的方式。

除了上述税费外，交易过程中还会产生一些其他费用。例如，交易手续费通常为每平方米2.5元，权属登记费为80元/本，每增加一个产权人还需增收10元。此外，权证印花税为5元/件，贷款抵押登记费则根据贷款类型不同而有所差异。还有合同公证费在200至400元之间，评估费一般由贷款方承担，费用在几百到几千元不等，具体金额可与评估机构协商决定。最后，公共维修基金的过户问题也需要双方协商决定，具体是免费赠与还是收费赠与。