有房贷的房子如何成功出售？

一、转按揭：将房贷转给买方

在房屋出售过程中，如果卖方仍有贷款未还清，可以通过转按揭的方式将贷款转移给买方。这一过程需要贷款银行的同意，买方将继续偿还卖方未到期的贷款。转按揭分为同行转按揭和跨行转按揭两种情况。在实际操作中，买方的资信、贷款意愿、月供能力及购房资金安排各不相同，因此在转按揭的同时，买方还可以根据自身的需求申请不同的贷款期限、金额及还款方式。这样，卖方不仅能够顺利出售房屋，也能确保贷款的继续偿还，避免了因贷款未还清而造成的过户问题。

二、提前还款：清偿贷款再出售

另一种方式是卖方申请提前还款。在这一过程中，卖方可以咨询贷款银行，申请提前还款，将剩余贷款全额偿还。只有在贷款完全还清后，卖方才能顺利出售房屋并办理房屋更名。需要注意的是，在房屋按揭还款期间，房屋产权证上会标注“房产抵押”，因此卖方需要在还清贷款后，携带银行提供的他项权利证及贷款还清证明等，前往当地房管局办理相关手续，领取房屋的他项权。这一过程虽然相对复杂，但能够有效消除房产抵押带来的风险，确保交易的顺利进行。

三、买方留尾款：灵活处理房款

除了以上两种方式，卖方还可以考虑找到能够支付全款的买家，通过在交易中约定买方留有尾款的方式来解决房贷问题。在这种情况下，卖方可以使用前期支付的款项还清贷款，然后再办理房屋的更名过户手续。这一方法虽然灵活，但要求买方必须一次性支付全款，且不能再向银行申请贷款。买卖双方需要就尾款的数额进行具体协商，并将留尾款的条款及更名方式写入买卖合同中，以确保交易的公正与合法性。然而，贷款尚未还清的房屋交易存在一定风险，建议通过中介签订三方协议，并将协商结果纳入补充协议中，尽可能减少双方的风险。

四、出售未还清贷款房屋的风险

在出售未还清贷款的房屋时，卖方面临的最大风险是无法及时解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋无法顺利过户，卖方可能因逾期未能办理过户手续而承担违约责任。此外，买方在购买未还清贷款的二手房时，同样存在较大的风险。整个交易过程中，从签订合同到完成产权过户往往需要一些时间，而纠纷很可能在此期间出现。为了有效避免这些问题，买卖双方可以采取资金监管的方式，确保房屋交易资金的安全，降低交易风险。

出售有房贷的房屋并非易事，卖方应根据自身情况选择合适的销售方式，无论是转按揭、提前还款还是买方留尾款，都需要慎重考虑。与此同时，双方在交易过程中要密切关注可能出现的风险，确保整个交易过程的顺利进行。通过合理的方式与谨慎的态度，卖方可以顺利出售其房产，买方也能在交易中获得保障。