定销商品房与商品房的主要区别解析

一、定销商品房的定义及性质

定销商品房是指由政府主导开发的房屋，主要用于安置被拆迁居民。与普通商品房不同，定销商品房由政府设定固定的销售价格，确保其购房者是特定的被拆迁家庭。这种房屋的建设通常是在城市规划和拆迁过程中，根据实际需求，选择配套条件较好的地块进行开发。定销商品房的特点在于其销售对象和价格的特殊性，目的在于保障被拆迁家庭的基本居住需求。

二、开发商与销售方式的差异

在开发商的性质上，商品房是由各类房地产企业自行开发并销售，市场竞争相对激烈，价格由市场决定。而定销商品房则是由政府组织选定的开发商进行建设，销售价格和对象都受到政府的严格控制。这意味着，定销商品房的销售方式是针对特定人员，且价格已被事先确定，无法随意更改。而商品房则没有这样的限制，消费者可以在市场上自由选择，价格也会因市场供需关系而波动。

三、定销商品房与安置房的区别

虽然定销商品房与安置房在某些方面有重叠，但它们实际上是两个不同的概念。定销商品房是专为被拆迁家庭设立的，销售价格明确，房型多为中小型，且购房者必须是被拆迁的家庭。而安置房则是由政府或开发商建设，专门为征地拆迁户提供的住房，通常由政府出资建设。法律效力上，定销商品房可以直接买卖，不需缴纳土地出让金，而安置房则需在满足一定条件后，方可转让，且需要缴纳土地出让金以获取房产证。

四、定销商品房的预售条件

定销商品房在进行预售前，必须符合一定的条件。首先，开发商需缴纳土地出让金，取得国家承诺的土地使用权证，并确保拥有建设工程的许可证。其次，开发商需向当地房管部门办理预售登记手续，并获得预售许可证明，才能在市场上进行交易。只有在满足这些条件后，定销商品房才能进入市场进行销售。

五、定销商品房的优势

定销商品房的推出，旨在为被拆迁家庭提供稳定的居住环境，保障他们的基本生活需求。通过政府的政策引导和价格控制，定销商品房的建设和销售能够有效满足特定人群的住房需求。此外，由于定销商品房的价格相对固定，购房者在购房时可以减少因市场波动带来的不确定性。这种模式在一定程度上解决了城市快速发展过程中，由于拆迁而产生的社会问题，为被拆迁家庭提供了一个可靠的居住选择。