按揭房出售指南：转按揭与还清贷款的选择

一、按揭房的定义及出售方式

按揭房是指尚未完全偿还按揭贷款的房产，房屋作为抵押物抵押给银行。在这种情况下，许多房主可能会问：按揭房能否出售？答案是肯定的，按揭房是可以出售的，但需要遵循一定的流程和条件。主要的出售方式有两种：转按揭和还清贷款后出售。

转按揭是指卖方在出售按揭房时，将未还清的贷款责任转移给买方。此时，买方继续偿还卖方的按揭贷款。转按揭分为同行转按揭和跨行转按揭，具体选择取决于买方的资信情况和贷款需求。另一种方式是卖方在出售房屋之前，先用自己的资金或借款将剩余贷款偿还清楚，这样可以解除抵押，顺利进行过户。

二、转按揭的操作流程及注意事项

在选择转按揭的情况下，卖方需要与买方达成共识并进行相关的贷款手续。首先，卖方需要在与买方签订买卖合同之前，提前了解银行的转按揭政策，确保买方的资信能够通过银行的审核。转按揭的过程中，买方的贷款额度、期限和还款方式可以根据个人情况进行调整。需要注意的是，转按揭的操作相对复杂，卖方应确保在约定的过户日期之前，完成所有的贷款转移手续。

卖方在合同中应明确约定买方的付款义务，尤其是第二笔款项的支付时间。通常情况下，第二笔款项是在买方获得房产权证后由银行支付给卖方。因此，卖方应留有足够的时间以应对可能出现的延迟，确保交易能够顺利进行。

三、还清贷款后的出售流程

如果卖方选择在出售前先还清贷款，那么在进行房屋交易之前，卖方需要将剩余贷款金额一次性偿还给银行。卖方可以选择自筹资金，或与买方协商，将买方的首付款用于偿还贷款。还清贷款后，卖方可申请解除抵押，获得房屋的完全产权，这样就可以顺利进行过户。

需要提醒的是，提前还款和注销抵押需要一定的时间，卖方应提前与银行沟通，了解相关的手续和时间安排。通常情况下，银行会在特定的时间集中处理提前还款申请，卖方应留出足够的时间以免影响过户进程。此外，卖方在与买方签订合同时，需明确约定买方申请贷款的时间，以免因贷款未获批导致交易延误。