房屋买卖不成交时中介佣金问题解析

一、房屋买卖中介佣金的法律规定

在现代房地产交易中，依赖中介公司已经成为许多购房者的普遍选择。在这种情况下，佣金的支付成为了买卖双方必须面对的问题。根据法律规定，如果房屋买卖最终没有成交，中介是不能收取佣金的。这一点是非常明确的，旨在保护消费者的合法权益。中介的职责是帮助买卖双方达成交易，如果由于中介故意隐瞒重要信息或提供虚假情况，导致交易失败，则中介不仅不能收取佣金，还需承担相应的法律责任。

然而，中介在提供服务过程中所产生的必要支出费用，例如广告费用、看房安排等，是可以向客户收取的。这就要求购房者在一开始就要明确中介服务的内容和费用结构，避免后续出现不必要的争议。在签署相关协议时，购房者应仔细阅读条款，确保自己的权益得到保障。

二、购房时注意房屋及合同细节

购房者在看房时，除了关注房屋的外观和地理位置，更要重视房屋的产权状况及相关证件。购房者应要求查看房屋的产权证、土地使用权证等原件，确认卖方的身份和房屋的合法性。如果是代为出售的情况，务必要求卖方出示授权委托书，并建议经过公证。同时，购房者要留意房屋是否存在贷款未还清或其他未支付的费用，如水电费、物业费等，这些都可能影响交易的顺利进行。

在签署任何法律文件时，购房者都应当保持谨慎。不要轻易签署《看房协议》或《居间中保合同》，而是要直接与卖方签订《房屋买卖合同》。同时，与中介公司签署的《居间合同》也应详细规定中介的义务和责任，明确费用的组成，尽量避免签署不必要的《佣金确认书》，以免在法律纠纷中处于不利地位。

三、中介公司责任与风险防范

在房屋买卖过程中，买卖双方应明确各自的义务和责任，合理分配风险。为了防止卖方出现违约行为，比如“一房二卖”的情况，购房者可以在《买卖合同》中约定较高的违约金，甚至可以规定违约金的数额等于因违约导致的差价。此外，购房者在经济条件允许的情况下，可以适当提高定金的数额，以增加卖方的违约成本，从而有效遏制其违约行为。

同时，购房者在交易过程中要对中介的工作进度进行跟踪，确保每个环节如网签、缴纳契税、贷款申请、过户等都能及时完成。与中介公司保持良好的沟通，及时掌握交易动态，防止因手续的拖延导致合同解约。为了确保交易的顺利进行，最好将办理网签和过户的相关事项规定在居间服务的内容范围之内。