借名买房的风险与合同签订注意事项

一、借名买房的基本概念

在我国，房地产市场受到多项政策的限制，许多购房者为了规避这些限制，可能会选择借名买房。借名买房是指以他人的名义进行房屋购买并办理登记，而实际的房屋所有权则归属于借名人。虽然这种方式可以帮助购房者在某些情况下获得房屋，但由于名义上的买主并非真正的购房者，因而在签订房屋买卖合同时，合同将以名义人的名义进行签署。

借名买房的行为虽然在某些情况下看似可行，但其潜在的法律风险却不容忽视。尤其是在没有明确的书面协议时，双方的约定可能会因为缺乏证据而无法得到法律的支持，从而导致借名人面临诸多困境。

二、借名买房的风险分析

1. 没有书面协议的风险：借名买房的双方往往是亲属或朋友，基于感情信任，很多情况下并没有签订书面协议。这样一来，登记人可能会因为房屋价格的上涨等原因否认曾经的口头约定，从而导致借名人无法维护自身的权益。

2. 合同无效的风险：如果借名买房是为了规避经济适用房等保障性住房的政策，即使双方签订了书面协议，这种行为也可能被法院认定为无效，借名人将无法实现房屋产权的目的。

3. 产权过户的风险：在房屋符合过户条件时，是否协助办理过户手续完全取决于登记人的意愿，借名人可能会面临被拒绝的风险。

4. 使用权的限制：借名人虽然在实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，根据我国的不动产物权登记原则，借名人可能面临被起诉腾退房屋的风险。

三、借名买房的法律后果

借名买房还可能导致其他法律后果。首先，房屋因登记人欠债而被查封的风险。由于借名买房是借名人与登记人之间的约定，从公示公信原则来看，房屋所有权证上登记的所有权人是登记人，一旦登记人涉及诉讼，该房屋作为其财产可能面临被查封或处分的风险。例如，如果登记人离婚，其配偶可能会主张房屋作为夫妻共同财产进行分割；又或者登记人因外债被追讨，债权人可能会申请保全，导致房屋被查封。

其次，借名人还可能面临房屋被第三人购买的风险。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人是房屋的真实所有权人。如果第三人在不知情的情况下从登记人手中购买了房屋，借名人将面临失去房屋的风险，最终只能通过不当得利的方式向登记人请求赔偿。

借名买房虽然在某些情况下可以帮助购房者规避政策限制，但其潜在的法律风险却是不可忽视的。购房者在考虑借名买房时，务必要充分了解相关法律法规，谨慎行事，确保自身的合法权益不受侵害。