公积金买二手房流程详解：先过户还是先贷款？

一、公积金买二手房的基本流程

公积金是购房者在购买二手房时可以利用的重要金融工具。二手房购置的流程相对复杂，购房者需要了解相关的步骤，以确保交易的顺利进行。首先，购房者需要与卖方签订购房协议，并支付首付或定金。这一阶段，购房者应确保协议内容清晰，避免后期产生纠纷。

签订完购房协议后，购房者便可开始申请公积金贷款。在申请贷款之前，购房者需确认自己满足公积金贷款的基本条件，包括建立住房公积金账户并足额缴存满12个月等条件。一旦贷款申请提交并获得批准，购房者需要进行房产的过户以及办理房屋抵押登记，之后再与贷款机构签订贷款合同。整个过程需要购房者耐心等待，通常在过户、抵押完成后，贷款资金将在一到两个月内到账。

二、贷款申请条件及额度解析

在申请公积金贷款时，购房者需满足一定的条件。首先，借款申请人必须建立住房公积金账户12个月以上，并在此期间足额正常缴存，且在申请贷款时仍处于缴存状态。此外，对于特定情况，经过住房公积金管理中心批准的单位，其员工在满足一定条件后也可以申请贷款。

针对贷款额度的限制，二手房的贷款额度通常不超过总房价的70%。如果购房者是单独缴存公积金的职工，最高可贷额度为30万元；而夫妻双方均缴存公积金时，最高可贷额度为60万元。贷款申请人需按照可贷公式计算，确保自身的还款能力符合贷款要求，以免在后续还款中遇到困难。

三、过户与贷款的先后顺序

在公积金买二手房的过程中，购房者常常会问到是先过户还是先贷款的问题。根据相关规定，购房者在申请贷款并经过审批后，通常会先进行过户，然后办理抵押登记。这样做的原因在于，贷款机构需要确保房产的合法性和完整性，才能放心放款。因此，购房者务必要按照这一流程进行操作。

若在过户之后贷款未能及时到账，购房者可以主动联系当地住房公积金管理中心，咨询贷款的进度，并适当进行催促。通常在所有手续完成后，贷款资金将在一到两个月内到账，购房者应保持耐心，及时跟进进度，以确保购房事宜的顺利进行。